鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

厚木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００３ -43	厚木市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		商業 (100,360)
b	１０４１０１４Ｄ -4	厚木市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業駐車場整備地区内地区計画等 (100,360)
c	１０４１０１０ -13	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区内 (100,390)
d	１０４１０１０ -19	厚木市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、南西6m、角地		商業 (100,360)
e	１０４１０１０ -18	厚木市		更地	（　）	正方形	南4m市道、東2.3m、角地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 494,399	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	501,321	100 [ 114.2]	438,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	439,000
b	(　 ) 402,624	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	411,079	100 [ 106.0]	387,810		388,000
c	(　 ) 345,154	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	353,093	100 [ 99.0]	356,660		357,000
d	(　 ) 502,323	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	488,449	100 [ 116.6]	418,910		419,000
e	(　 ) 356,851	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	353,733	100 [ 94.9]	372,743		373,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 395,000 円／㎡]

厚木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			標準地は既成市街地に存するため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	69,313,679	14,102,249	55,211,430	46,437,000	8,774,430	（　0.9519） 8,352,380	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	185,608,444 円　　　　（　 329,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼事務所	420.00	ＲＣ7	2,790.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	564 ㎡	28.7 m x 19.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所で各々スケルトン。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

中高層店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	65.0	208.00	3,781	786,448	6.0	4,718,688
							0.0	0
2～ 2	事務所	370.00	80.0	296.00	2,800	828,800	4.0	3,315,200
							0.0	0
3～ 7	事務所	420.00	85.0	357.00	2,600	928,200	4.0	3,712,800
							0.0	0
～

～

計		2,790.00	82.0	2,289.00		6,256,248		26,597,888
								0

⑨年額支払賃料	6,256,248 円　×　12ヶ月　＝　 75,074,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,289.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	75,074,976 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 6,005,998 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	69,068,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,597,888 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 244,701 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	69,313,679 円　　　　（　 122,897 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-7	4,462 ( 4,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	3,984	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,800 円/㎡　月額支払賃料（　 3,781 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-8	4,158 ( 4,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,815
c	１０４１０１２Ｔ　　　　-13	3,772 ( 3,659)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,627

厚木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,450,000 円	690,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,252,249 円	75,074,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,500,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,520,000 円	690,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	690,000 円	690,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,102,249 円　（　　　　　　 25,004 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	690,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 2,790.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	46,437,000 円（　　　　　 82,335 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	69,313,679 円
②総費用	14,102,249 円
③純収益　①－②	55,211,430 円
④建物等に帰属する純収益	46,437,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,774,430 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,352,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,809 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,608,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
厚木 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

厚木 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　武田　信一

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

368,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	290,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	厚木市旭町１丁目５１番｢旭町１－８－６｣				②地積　(㎡)	564 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1.5:1	店舗兼事務所ＲＣ6F1B	店舗、事務所等が立地する駅に近い商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	本厚木 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

本厚木駅南西方

280m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

本厚木駅南側の旭町１丁目に所在する事業環境が良好な商業地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も
現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 370,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 306,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、本厚木駅周辺を中心に周辺を含む商業地域で、広域的に把握される。典型的な市場参加者は、店舗・事
務所ビル用地としての自己使用目的の法人等、投資目的の需要者双方が想定されるが、投資採算性の観点から自己使用
目的の法人等が優位である。近隣地域は最寄り駅からの距離が近く、事業環境が良好であるため、土地需要は堅調であ
る。また、当地域は成熟した商業地域で更地の取引は少なく、土地の中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、本厚木駅南側周辺に立地する商業地であり、需要者として投資目的の不動産事業者等も想定されるもの
の賃貸需要はやや弱く、主な需要者は自己使用目的の法人等であることから、高度商業地域及び準高度商業地域の取引
事例等に基づき、市場の実態を反映した比準価格を中心に、投資採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地と
の均衡、広域的な土地価格水準の検討及び単価と総額との関連を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　厚木 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[102.3]
100

100
[100.0]

100
[120.8]

[100.0]
100

368,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    360,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

厚木市の人口は微減傾向であるが、市外から
転入もみられる。コロナ禍により個々の店舗
等運営には影響を及ぼしているが土地需要へ
の影響は限定的。

本厚木駅南側の旭町１丁目に所在する事業環
境が良好な商業地域であり、地域要因に特段
の変動はない。土地需要は堅調で、地価は上
昇傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

厚木 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１０１６Ｄ -103	厚木市		更地	（　）	長方形	北西5m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,300)
b	１０４１０１４Ｄ -4	厚木市		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,360)
c	１０４１０１６Ｄ -202	厚木市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西16m市道、南東6m、二方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
d	１０４１０１６Ｄ -199	厚木市		更地	（　）	ほぼ台形	南5.9m市道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,354)
e	１０４１０１６Ｄ -215	厚木市		建付地	（　）	長方形	南17m県道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 302,506	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	312,791	100 [ 86.4]	362,027	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	362,000
b	(　 ) 402,624	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	371,878	100 [ 97.4]	381,805		382,000
c	(　 ) 451,128	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	452,013	100 [ 116.4]	388,327		388,000
d	(　 ) 392,075	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	401,093	100 [ 112.8]	355,579		356,000
e	(　 ) 257,125	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,382	100 [ 73.6]	361,932		362,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 370,000 円／㎡]

厚木 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,309,007	13,674,680	52,634,327	44,485,300	8,149,027	（　0.9519） 7,757,059	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	172,379,089 円　　　　（　 306,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

厚木 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	470.00	Ｓ6	2,620.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	564 ㎡	28.7 m x 19.6 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所、タワー型駐車場１８台分（容積未算入で下記床面積に含まず）を想定した。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

類似不動産のレンタブル比を参考に想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	470.00	55.0	258.50	3,630	938,355	6.0	5,630,130
							0.0	0
2～ 6	事務所	430.00	80.0	344.00	2,710	932,240	6.0	5,593,440
							0.0	0
～

～

～

計		2,620.00	75.5	1,978.50		5,599,555		33,597,330
								0

⑨年額支払賃料	5,599,555 円　×　12ヶ月　＝　 67,194,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,978.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 18 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,888,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	67,194,660 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 3,888,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 5,092,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	65,990,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	33,597,330 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 312,455 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	702,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 6,318 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,309,007 円　　　　（　 117,569 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１０１２Ｔ　　　　-6	3,121 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,615	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,648 円/㎡　月額支払賃料（　 3,630 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１０１２Ｔ　　　　-8	4,158 ( 4,036)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,676
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

厚木 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,305,000 円	661,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,132,480 円	71,082,660　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,627,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,288,000 円	661,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	661,000 円	661,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,674,680 円　（　　　　　　 24,246 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	661,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 2,620.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0673	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	44,485,300 円（　　　　　 78,875 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,309,007 円
②総費用	13,674,680 円
③純収益　①－②	52,634,327 円
④建物等に帰属する純収益	44,485,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,149,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,757,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,379,089 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 306,000 円／㎡）