別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 厚木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -24 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　元   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市みはる野１丁目４７番１６ ｢みはる野１－４７－１６｣ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北東6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、地域要因に特に変動は見込まれず、今後とも現状程度を維持するものと予測する。地価動 向は交通利便性等が劣ること等に起因して下落傾向で、今後一定期間は需要の弱含み傾向が推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内北～北西部を中心としたバス圏の一般住宅地域。需要者は、市内または周辺市町の地域地縁者が多 いと見込まれる。土地区画整理による整った街区で住環境は良好であるが、駅距離が相当にあり、市内郊外の大規模分 譲住宅地需要が全般にふるわない中で、市場競争力は弱い。市場での需要の中心価格帯は、土地１６０㎡前後程度では １千万円台前半程度、土地建物総額で２千万円台後半程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 交通利便性が劣り、市街地からも距離のある地域である。近隣・周辺地域にアパート等の収益物件はみられず、自己使 用を目的とした戸建住宅地取引がほとんどであり、賃貸市場が未成熟なため収益価格は試算は行わないものとした。取 引市場の実証性を伴う比準価格を標準としつつ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた検証を行い、鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [101.0] 100 76,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口はＲ３年１月以降では横ばい傾向で あり、社会人口は転入超により増加である。 市内住宅地不動産市場は地域・物件で需要に 強弱がみられる。 交通利便性に劣り、地価水準では下落傾向で ある。市場の特性等の変動はみられない。 方位格差以外は地域内の標準的画地である。 個別的要因の変動はみられない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％