別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 厚木 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -23 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　柳田　さをり   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市飯山字中千頭４２４番１ ②地積 　(㎡) 422   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に、 一般住宅も見られる 住宅地域 西4m市道、南側道 水道 本厚木 5.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    35 ｍ、南    65 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 地域北側で都市計画道路「厚 木秦野道路」事業中。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 5.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域北側では、都市計画道路「厚木秦野道路」が事業中であり、畑等農地が道路用地へと転換しつつあるが、対 象地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、当面現状のままで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厚木市及び周辺市に存する市街化調整区域及びその周辺住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁性を 有する同一需給圏内の居住者が大半を占めるが、その値頃感から、宅地要件等のある市街化調整区域内宅地を２～３区 分した画地においては、同一需給圏外からの需要者も散見される。需給はいずれも多くはなく、取引される価格帯はや やまちまち。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周囲は、一般住宅や農家住宅の外、農地も見られる市街化調整区域内の住宅地域で、収益目的の取引はほとんどなく、 自用あるいは転売目的等の取引が中心となっている地域であることから、本件においては収益還元法は適用しなかった 。以上より、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を主標とし、不動産市場の動向も勘案のうえ、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横ばい、高齢化率は県と同水準で 上昇傾向。高速道路交通網の整備等により物 流適地多数。本厚木駅南口再開発、市役所移 転等期待大。 周囲は農家住宅を主とする市街化調整区域内 の住宅地域。本厚木駅へ向かうバス運行本数 は比較的多い。周辺では都市計画道路が事業 中。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％