別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 厚木 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -22 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市宮の里４丁目１２９１番６０ ｢宮の里４－９－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 本厚木 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の丘陵地に造成された住 宅団地 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 本厚木駅北西方 8.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を主とする街区整然とした閑静な住宅地域で、当面は現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線本厚木駅から概ね北西方のバス圏に位置する住宅地域。主たる需要者は、地縁性を有す る一次所得者層等が中心で、圏域外からの転入はあまり見られない。街区が整然とし住環境は確保されているが、最寄 駅から距離があり、取引価格は依然として下落基調。取引自体が多くないことから過去に遡ったところ、価格帯として は土地価格は１０百万円～１５百万円程度が中心で、新築戸建住宅は総額で２５百万円程度が上限の目安と把握する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格の試算に当たっては、過去にも遡り、郊外住宅団地等に存する取引事例を収集・選択し適切に補・修正し 得たことから、市場性が反映されており信頼性が高い。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準 価格の妥当性を検証し得たことからこれを採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [120.4] [102.0] 100 72,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は微減、高齢化率は県平均とほ ぼ同程度。景気動向は新型コロナウイルス感 染症の影響を受けつつも徐々に回復基調にあ る。 市内でも高齢化率が高い地域。利便性に劣り 圏域外からの流入が少なく、引き続き低調な 需給が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％