別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出 厚木 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -16 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　酒井　義直   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市船子字北谷６０７番８５ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 本厚木 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道２４６号の西側背後に位 置する住宅地域 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 本厚木駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅を中心とする熟成した住宅地域で、「自主申し合わせ事項」により低層の専用住宅以外の建物建 築が制限されていることから、将来にわたり現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田急小田原線本厚木駅や愛甲石田駅から徒歩限界圏内外に位置する住宅地域が中心。需要者は、市内 在住の一次取得者層等、一部隣接市等からの転入も見られる。住環境が確保されており、駅からやや遠いが周辺の幹線 道路沿いには生活利便施設が存し、市場における取引価格は安定的に推移している。中心となる価格帯は、土地は１０ ０㎡～２００㎡程度で１５百万円～２８百万円程度、新築戸建住宅は小規模物件も含め３０百万円～４５百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域分析及び個別分析の結果、収益性が標準地の価格形成に影響を与えないと判断したので、収益還元法は非適用とし た。比準価格は、本厚木駅から概ね南西方に位置する取引事例を収集・選択し適切に補・修正し得たことから市場性が 反映されている。近隣地域及びその周辺地域の市場動向を再吟味した結果、比準価格の妥当性を検証し得たことからこ れを採用し、さらに同一需給圏内の代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 89.2] [102.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 厚木市の人口は微減、高齢化率は県平均とほ ぼ同程度。景気動向は新型コロナウイルス感 染症の影響を受けつつも徐々に回復基調にあ る。 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の 変化もないことから、地価動向は概ね安定し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％