別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 厚木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   厚木 -1 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　今井　孝   TEL.

鑑定評価額 9,960,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 71,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 厚木市愛名字北ケ谷１３１番８ ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北東6m市道 水道、下水 本厚木 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 本厚木駅北西方 4.7km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は最寄り駅からバス便利用の住宅地域であり、利便性が劣ることから地価は下落傾向にある。なお中小規 模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成し、現状が維持されると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田急小田原線の本厚木駅を中心とする厚木市、平塚市北部の概ねバス便利用の住宅地である。小規模開 発や既存宅地の分割による宅地供給等が比較的多く、利便性が劣ることから地価は下落傾向にある。需要者は市内及び 周辺市内に通勤する勤労世帯等が中心で、一部都心に通勤するサラリーマン層、マンションからの買い換え需要者も見 られる。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１千万円台前半、新築戸建は２．５千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は郊外の開発分譲住宅地で、共同住宅の土地利用、貸家等は少なく、賃貸市場が未成熟であり、収益性による価 格査定が適さない。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求 めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。鑑定評価額の決定に当たっては当地域の地価動向を総合的に 勘案し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　厚木 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,500 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [100.0] 100 [103.4] [101.0] 100 83,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の社会増は微増に転換しつつある。コロ ナ禍は経済活動の足枷であるが、ワクチン接 種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は 下落傾向である。 過去一年間特段の変動要因は見られず、最寄 り駅からバス便利用であり利便性がやや劣る 。一般的要因の影響を受けて地域内の地価は 下落傾向にある。 幅員６ｍの北東側道路であり、画地規模が適 当であることから、総額の観点から選好性は あるが、需要は弱い。なお個別的要因に変動 はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +7.7 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％