鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４１２０７Ｒ -1	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ台形	南10m農道		｢調区｣地森計
b	１０４１２０５ＲＤ -1	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ整形	南東8.5m道路		｢調区｣
c	１０４１２０５ＲＤ -4	足柄下郡湯河原町		森林の土地所有権		長方形	南3m農道		（都）
d	１０４１２１０ＲＤ -3	足柄上郡山北町		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北西3.3m道路		都計外
e	１０４１２１０ＲＤ -4	足柄上郡山北町		森林の土地所有権		不整形	北2.5m町道		（都）保安林

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,000	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	993	100 [ 74.4]	1,335	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,340
b	(　 ) 825	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	807	100 [ 60.2]	1,341		1,340
c	(　 ) 2,001	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 100.0]	1,935	100 [ 144.4]	1,340		1,340
d	(　 ) 1,035	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	1,004	100 [ 78.1]	1,286		1,290
e	(　 ) 1,500	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	1,455	100 [ 108.9]	1,336		1,340

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -36.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +25.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 -0.10	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,340 円／㎡]

秦野 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
11,200	（　 70.0 ％） 7,840	5,000		250	800	1,790
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 1,613		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 990		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		990

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４１２０３ -5	6,512	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 63.3]	10,185	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[ ] 　　　　　100	10,200
	b	１０４１２０９ -26	5,570	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	100 [ 62.7]	11,038		11,000
	c	１０４１２１２Ｄ -22	16,514	100 [100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [131.3]	12,401		12,400

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 -42.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +4.0	交通・接近 +4.0	環境　　　 -42.0
			画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 +2.0	環境　　　 +25.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

11,200 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

11,200 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独開発乃至隣地等を含めた準単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西    40ｍ、南    40ｍ、北    40ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　排水溝、浸透升の整備等
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　 300.0 ｍ
＊その他
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　とする。
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転換後・造成後に想定した用途は宅地でなく、資材置場であることから、当該用途と同種の地価公示・地価調査の標準地はなく、公示価格等
からの検討は困難であるため。

秦野 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域において林業経営を想定することが、現実的でない為。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秦野 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 13-1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

9,190,000 円

１㎡当たりの価格

1,340 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						26.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

秦野市蓑毛字餅畑７６５番３外

②地積(㎡)

6,855

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
環保普通

不整形

山林（雑木林）

既成集落に近く、雑木
林の多い林地地域

北東1.8m未舗装道路、三方路

秦野

6.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 50 ｍ、西　 500 ｍ、南　 500 ｍ、北　 500 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地以外

③標準的規模等

規模　　 6,855 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　15 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

１．８ｍ未舗装道路

交通

施設

秦野駅北方

6.2km

法令

規制

｢調区｣
地森計
環保普通

⑤地域要因の将
　来予測

付近に小規模な観光施設と宅地開発による住宅地域があるが、森林整備が行われており宅地開発の見込は乏しい
。南方で新東名高速道路の工事が行われている。地域要因に変動は見られず現状のまま推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

宅地化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

不整形　　　　　　　　　　　　　 0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,350 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 1,030 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、県中西部の林地地域一帯である。林業経営の高コスト化により、一般に収益性は見込まれないため需要
者は隣接所有者、福祉法人及び行政機関のほか小規模林業、資産保有目的の個人等である。最近は環境問題等の影響か
ら森林の公益的機能と多面的機能が見直されている。県の林地の取引件数は少ない。また林地は規模、道路、傾斜、方
位等の個別性が強く、取得目的により価格が異なるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国産材の兢争力の低下および立地並びに地積規模等から、林業収益の想定は実現性に欠けるため収益還元法を適用しな
い。市場性を反映した実証的な比準価格、及び投資採算性の観点から控除法による価格を試算した。本件では、現実に
取引が成立した実証的な事例に基づく比準価格を重視し、林地の位置等から実現性の規範性がやや劣る控除法の価格を
参酌し、公示価格等との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 小田原 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,400 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[ 100.0]

100
[ 102.7]

[ 100.0]
100

　　1,340

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,350 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

自給率はＨ１４年から増加、木材価格もＨ２２年か
ら下げ止まりの傾向はある。ウッドショックによる
木材価格の上昇があったが林業経営は厳しい。

集落に近いが、林業経営及び転用目的等の取引も少
ない状況にある。価格形成に影響を与える地域要因
の変動要素は見られない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +2.7
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

３　試算価格算定内訳

秦野 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４１２１０Ｒ -1	南足柄市		森林の土地所有権		不整形	南1.5m道路		｢調区｣
b	１０４１２０７Ｒ -1	南足柄市		森林の土地所有権		ほぼ台形	南10m農道		｢調区｣地森計
c	１０４１２１０ＲＤ -3	足柄上郡山北町		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北西3.3m道路		都計外
d	１０４１２０５ＲＤ -4	足柄下郡湯河原町		森林の土地所有権		長方形	南3m農道		（都）
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 715	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	712	100 [ 72.3]	985	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	985
b	(　 ) 1,000	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	996	100 [ 106.1]	939		939
c	(　 ) 1,035	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	1,016	100 [ 75.3]	1,349		1,350
d	(　 ) 2,001	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ 100.0]	1,949	100 [ 138.6]	1,406		1,410
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.06	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	自然　　　　 -5.0	宅地化　　　 -20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.08	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +15.5	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,350 円／㎡]

秦野 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
11,300	（　 70.0 ％） 7,910	5,000		250	800	1,860
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 1,676		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 1,029		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		1,030

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４１２０７ -13	9,119	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 90.2]	10,110	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	10,100
	b	１０４１２１０Ｄ -6	10,761	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.5]	11,634		11,600
	c	１０４１２１２ -37	17,404	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [143.2]	12,154		12,200

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 +19.1	環境　　　 -25.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.0	交通・接近 +6.1	環境　　　 -17.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.0	交通・接近 +12.7	環境　　　 +21.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

11,300 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

11,300 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：単独乃至隣接地も含む準単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    50ｍ、西    40ｍ、南    40ｍ、北    40ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  7,000 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック擁壁等
　
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の整備等
　
　
　
＊排水工事の概要
　排水溝、浸透升の整備等
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　なし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　とする。
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
本件評価における想定した用途モデルは資材置場等の雑種地であるため、当該種別と同種の地価公示の標準地および都道府県地価調査の基準
地はなく、公示価格等からの検討は困難であるため。

秦野 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

近隣地域周辺における宅地化の影響の程度、熟成度等の地域的特性を考慮し、純粋な林業
経営の想定は実現性・実証性等に欠けるため、収益還元法の適用は困難であるため