鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -28	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０４１２０２Ｄ -20	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m町道、中間画地		商業 (100,324)
c	１０４１２０２ -13	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、南6m、角地		近商高度地区2種 (80,200)
d	１０４１２０８Ｄ -6	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e	１０４１２０８Ｄ -33	秦野市		底地	（　）	長方形	北東4m市道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	144,917	100 [ 88.4]	163,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 103,778	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	113,118	100 [ 77.1]	146,716		147,000
c	(　 ) 126,267	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	119,711	100 [ 83.9]	142,683		143,000
d	(　 ) 117,211	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	117,091	100 [ 71.6]	163,535		164,000
e	(　 43,606) 109,015	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,981	100 [ 59.1]	177,633		178,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.1	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 161,000 円／㎡]

秦野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,112,114	2,279,376	8,832,738	7,940,800	891,938	（　0.9489） 846,360	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	17,272,653 円　　　　（　 101,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	162.00	ＲＣ4	546.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.7 m x 24.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造４階建、店舗事務所ビル。各階床面積約１５５㎡、１階店舗、２～４階事務所

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を適用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.50	85.0	116.03	2,478	287,522	5.0	1,437,610
							0.0	0
2～ 4	事務所	136.50	85.0	116.03	2,057	238,674	3.0	716,022
							0.0	0
～

～

～

計		546.00	85.0	464.12		1,003,544		3,585,676
								0

⑨年額支払賃料	1,003,544 円　×　12ヶ月　＝　 12,042,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 464.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,042,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 963,402 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,079,126 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,585,676 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,112,114 円　　　　（　 64,983 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０１Ｔ　　　　-16	2,604 ( 2,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,504	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,488 円/㎡　月額支払賃料（　 2,478 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１１Ｔ　　　　-34	3,353 ( 3,326)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [113.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,473
c	１０４１２１２Ｔ　　　　-7	2,224 ( 2,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 87.0]	2,482

秦野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	361,276 円	12,042,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 210,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 924,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,279,376 円　（　　　　　　 13,330 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,940,800 円（　　　　　 46,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,112,114 円
②総費用	2,279,376 円
③純収益　①－②	8,832,738 円
④建物等に帰属する純収益	7,940,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	891,938 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	846,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,949 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,272,653 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
秦野 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

TEL.

鑑定評価額

26,000,000 円

１㎡当たりの価格

152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市本町１丁目２６０７番３９｢本町１－４－１０｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ2	中低層店舗併用事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西12m県道	水道、ガス、下水	秦野 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.7 ｍ、奥行　約　　 24.5 ｍ、規模　　 171 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

秦野駅北西方

450m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗ビル等が立地する旧来からの商業地で、相応の繁華性を有するが、郊外型店舗等の影響を受けて新
規出店需要も少なく、熟成度の向上は期待しにくい状況にある。これらの現状等から、地価は下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 159,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 98,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、秦野市域及び隣接乃至近接市町域の小田急線の鉄道駅周辺に位置する類似商業地の存する圏域。需要者
の中心は、秦野市内及び隣接乃至近接市町域を中心とした商業経営者乃至不動産開発業者等が考えられる。圏域内では
、供給も少なく、需要もやや弱く、マンションへの転用も見られる中で、地価は弱含み乃至下落傾向にある。市場に供
給される商業地は、㎡当たり１２～２５万円程度が多いが、その中心価格帯を把握することはやや困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、中低層の店舗、事務所が立地する中心市街地の一画に形成された商業地域としての現況にある。地域内では
、郊外型店舗等による影響を受け、新規出店も少なく、将来的な熟成度向上に対する期待性もやや低いが、これら地域
的特性下でも相応の収益性が期待され、少ないが収益目的の取引も見られる。よって、価格の調整に当たっては比準価
格及び収益価格を相互に関連づけ、周辺の類似標準地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　秦野（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    153,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地は、郊外型の店舗等による影響
を受けて、中心商業地でも空洞化し、住宅用
地への転用も見られる。地価は、弱含み乃至
下落傾向にある。

中心市街地の一画に位置する商業地で、他の
用途へ転用、更地化等も見られ、新規出店等
の需要は少ない。地価は、一般的要因等から
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

-0.7 ％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -28	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０４１２１１Ｄ -46	秦野市		更地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m市道、中間画地		商業 (100,324)
c	１０４１２０１Ｄ -16	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m県道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	150,328	100 [ 95.0]	158,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	158,000
b	(　 ) 100,685	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	105,242	100 [ 66.2]	158,976		159,000
c	(　 ) 216,588	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,772	100 [ 132.8]	160,973		161,000
d	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	259,121	100 [ 152.3]	170,139		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +5.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 159,000 円／㎡]

秦野 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,424,610	2,184,825	8,239,785	7,373,600	866,185	（　0.9489） 821,923	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,773,939 円　　　　（　 98,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	162.00	ＲＣ4	546.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	171 ㎡	7.7 m x 24.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

中低層の店舗、事務所が立地する商業地としての地域的特性から、区分乃至フロア貸しを前提とした中層の店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

階段室、ホール等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	136.50	85.0	116.03	2,500	290,075	6.0	1,740,450
							0.0	0
2～ 2	事務所乃至店舗	136.50	90.0	122.85	2,100	257,985	3.0	773,955
							0.0	0
3～ 3	事務所	136.50	90.0	122.85	1,600	196,560	3.0	589,680
							0.0	0
4～ 4	事務所	136.50	90.0	122.85	1,600	196,560	3.0	589,680
							0.0	0
～

計		546.00	88.8	484.58		941,180		3,693,765
								0

⑨年額支払賃料	941,180 円　×　12ヶ月　＝　 11,294,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 484.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,294,160 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 903,533 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,390,627 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,693,765 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,983 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,424,610 円　　　　（　 60,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０８Ｔ　　　　-8	2,693 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,565	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０８Ｔ　　　　-9	2,865 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,865
c	１０４１２０８Ｔ　　　　-12	1,932 ( 1,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,273

秦野 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	338,825 円	11,294,160　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 260,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 858,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,184,825 円　（　　　　　　 12,777 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 546.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,373,600 円（　　　　　 43,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,424,610 円
②総費用	2,184,825 円
③純収益　①－②	8,239,785 円
④建物等に帰属する純収益	7,373,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	866,185 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	821,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,773,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,100 円／㎡）