鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１２ -9	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１２１２ -4	秦野市		貸家建付地	（　）	不整形	西5m私道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０４１２０１Ｄ -4	秦野市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西3.7m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	１０４１２０１Ｄ -16	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
e	１０４１２０１Ｄ -17	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,949	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,090	100 [ 85.8]	253,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	253,000
b	(　 ) 96,833	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.5]	116,082	100 [ 73.9]	157,080		157,000
c	(　 ) 161,811	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	176,505	100 [ 72.3]	244,129		244,000
d	(　 ) 216,588	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	212,040	100 [ 97.3]	217,924		218,000
e	(　 ) 161,000	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	162,494	100 [ 75.0]	216,659		217,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

秦野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,858,207	938,620	3,919,587	3,076,920	842,667	（　0.9432） 794,804	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	16,220,490 円　　　　（　 162,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造３階建とし、上階はクリニックや学習塾なども想定。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

共用階段を確保

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	81.3	65.00	2,800	182,000	10.0	1,820,000
							2.0	364,000
2～ 2	事務所	80.00	87.5	70.00	1,820	127,400	6.0	764,400
							0.0	0
3～ 3	事務所	80.00	87.5	70.00	1,680	117,600	6.0	705,600
							0.0	0
～

～

計		240.00	85.4	205.00		427,000		3,290,000
								364,000

⑨年額支払賃料	427,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,124,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,124,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 409,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,714,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,290,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 364,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 113,859 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,858,207 円　　　　（　 48,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０２Ｔ　　　　-49	2,718 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,823 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０２Ｔ　　　　-48	3,932 ( 3,823)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,972
c	１０４１２１０Ｔ　　　　-21	1,989 ( 1,989)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,486

秦野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	198,000 円	39,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,720 円	5,124,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 326,700 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,620 円　（　　　　　　 9,386 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,076,920 円（　　　　　 30,769 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,858,207 円
②総費用	938,620 円
③純収益　①－②	3,919,587 円
④建物等に帰属する純収益	3,076,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	842,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	794,804 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,948 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,220,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
秦野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-3

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　柳　彰彦

TEL.

鑑定評価額

21,600,000 円

１㎡当たりの価格

216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市南矢名１丁目２３１７番３｢南矢名１－１４－１０｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1.5:1	店舗Ｓ3	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北16m県道	水道、ガス、下水	東海大学前 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ　県道

交通

施設

東海大学前駅南方

100m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

東海大学前駅南口広場至近の、県道沿いに中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商店街であるが、繁華性は低い。
地価は長期にわたって下落してきたが、近年に至り下げ止まりの様相を呈しつつある。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は秦野市及び近隣市町の店舗・事務所等が集積する駅近の商業地域である。当地においては東海大学の学生
が飲食店等の主な客層であるが、コロナ禍で授業がリモートとなり登校せず、飲食店等は厳しい状況にある。このよう
な状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等も様々であり、市場の中心価格帯を把
握することは困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象不動産は東海大学前駅至近の商業地域にあるが、店舗の集積度、繁華性は低い。このような状況下、当該地域では
自己利用目的が取引の中心で、収益目的の取引はほとんど見受けられない。従って、市場の実態を反映した比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 155,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 70.3]

[100.0]
100

216,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    216,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による不動産市場への影響は見られ
ない。地価は下げ止まり傾向を強めている。

繁華性の低い、小田急線東海大学前駅至近の
商業地である。特段の地域要因の変動はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　 -10.3
環境　　　　　　 -24.8
行政　　　　　　  +5.3
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１２ -9	秦野市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西10m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	１０４１２０１Ｄ -16	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	１０４１２０１Ｄ -17	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (100,240)
d	１０４１２０８Ｄ -28	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,949	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	218,189	100 [ 89.9]	242,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	243,000
b	(　 ) 216,588	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,772	100 [ 103.7]	206,145		206,000
c	(　 ) 161,000	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,907	100 [ 75.9]	209,364		209,000
d	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	148,840	100 [ 78.7]	189,123		189,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -9.9	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

秦野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,687,062	914,039	3,773,023	2,952,600	820,423	（　0.9432） 773,823	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	15,792,306 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.23	Ｓ3	237.69
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	100 ㎡	11.4 m x 8.8 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て鉄骨造の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.23	86.3	68.36	2,579	176,300	10.0	1,763,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	79.23	86.3	68.36	1,830	125,099	6.0	750,594
							0.0	0
3～ 3	事務所	79.23	86.3	68.36	1,830	125,099	6.0	750,594
							0.0	0
～

～

計		237.69	86.3	205.08		426,498		3,264,188
								0

⑨年額支払賃料	426,498 円　×　12ヶ月　＝　 5,117,976 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 205.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,117,976 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 460,618 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,657,358 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,264,188 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,704 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,687,062 円　　　　（　 46,871 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０２Ｔ　　　　-49	2,718 ( 2,641)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,861	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,579 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１２Ｔ　　　　-18	2,027 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,246
c	１０４１２０１Ｔ　　　　-17	1,928 ( 1,891)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,928

秦野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,000 円	38,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,539 円	5,117,976　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 313,500 円	38,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,000 円	38,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 914,039 円　（　　　　　　 9,140 円／㎡）　　（経費率　　 19.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 237.69 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,952,600 円（　　　　　 29,526 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,687,062 円
②総費用	914,039 円
③純収益　①－②	3,773,023 円
④建物等に帰属する純収益	2,952,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	820,423 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	773,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,792,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）