鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -28	秦野市		更地	（　）	長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		近商 (100,200)
b	１０４１２０１Ｄ -17	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		商業 (100,240)
c	１０４１２０１Ｄ -31	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４１２０２Ｄ -18	秦野市		建付地	（　）	長方形	北14m国道、中間画地		２住居 (60,200)
e	１０４１２０２Ｄ -20	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m町道、中間画地		商業 (100,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,000	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	146,635	100 [ 123.8]	118,445	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	118,000
b	(　 ) 161,000	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	157,941	100 [ 93.2]	169,465		169,000
c	(　 ) 155,087	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	151,210	100 [ 95.2]	158,834		159,000
d	(　 ) 84,968	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	83,439	100 [ 73.7]	113,214		113,000
e	(　 ) 103,778	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	103,990	100 [ 95.8]	108,549		109,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.9	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.1	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 113,000 円／㎡]

秦野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、原価法の適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,788,615	1,792,885	7,995,730	7,055,160	940,570	（　0.9432） 887,146	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,105,020 円　　　　（　 67,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	172.90	Ｓ3	518.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２～３階：事務所（部分貸し、平均専用面積約７３㎡）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.90	80.0	138.32	2,569	355,344	5.0	1,776,720
							0.0	0
2～ 3	事務所	172.90	85.0	146.97	1,798	264,252	3.0	792,756
							0.0	0
～

～

～

計		518.70	83.3	432.26		883,848		3,362,232
								0

⑨年額支払賃料	883,848 円　×　12ヶ月　＝　 10,606,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,606,176 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 848,494 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,757,682 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,362,232 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,788,615 円　　　　（　 36,661 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１３Ｔ　　　　-28	2,920 ( 2,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.8]	100 [100.0]	2,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,580 円/㎡　月額支払賃料（　 2,569 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０６Ｔ　　　　-36	3,022 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,545
c	１０４１２１３Ｔ　　　　-27	1,965 ( 1,903)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 78.0]	100 [100.0]	2,652

秦野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,000 円	90,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	318,185 円	10,606,176　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 749,100 円	90,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,792,885 円　（　　　　　　 6,715 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,800,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 518.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,055,160 円（　　　　　 26,424 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,788,615 円
②総費用	1,792,885 円
③純収益　①－②	7,995,730 円
④建物等に帰属する純収益	7,055,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	940,570 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	887,146 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,323 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,105,020 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
秦野 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 5-2

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

28,800,000 円

１㎡当たりの価格

108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	88,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市柳町１丁目１２０番１１｢柳町１－１０－２２｣				②地積　(㎡)	267 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ2	低層の店舗併用住宅が多い路線商業地域	北東17m国道	水道、下水	渋沢 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 267 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

渋沢駅北西方

400m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は低層店舗事務所等が多い国道２４６線沿いの路線商業地域として熟成しており、今後ともその性格を
維持するものと予測する。繁華性の低い商業地域のため、今後も地価は下落傾向を示すものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 112,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 70,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線、東海道本線等の県央、県西部地区の駅周辺の商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域
である。需要者の中心は地元企業、自営業者を主体としているが、全国展開するコンビニ、家電量販店等の立地も見ら
れる。渋沢駅前及びその周辺は空店舗が目立ち繁華性も低いため、商業地としての需要は弱く、規模の大きな画地は細
分化等による住宅地への転用も見られる。取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯は見出せない状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は国道２４６号線沿いの旧来からの路線商業地域で、周辺地域にはロードサイド仕様の店舗も見られるが、旧
来からの自用の店舗が多いため、商況、客足等は低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い
。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 117,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[100.0]

100
[107.5]

[100.0]
100

108,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心への通勤限界圏であり、また人口減少等
の影響から、住宅地、商業地とも弱含みで、
利便性等による選別化が更に進み、地価は下
落傾向である。

国道沿いの路線商業地域であるが、繁華性は
低くやや低迷している。特段の変動要因もな
く、地価は下落傾向を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０２Ｄ -18	秦野市		建付地	（　）	長方形	北14m国道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１０４１２０１Ｄ -31	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４１２１２Ｄ -55	秦野市		更地	（　）	長方形	南7m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４１２１１Ｄ -58	中郡二宮町		建付地	（　）	台形	北西13.2m国道、南西4m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,968	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	98,963	100 [ 85.5]	115,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	116,000
b	(　 ) 155,087	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	160,964	100 [ 99.3]	162,099		162,000
c	(　 ) 90,744	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	90,018	100 [ 80.8]	111,408		111,000
d	(　 ) 122,504	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,141	100 [ 110.0]	108,310		108,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.8	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 112,000 円／㎡]

秦野 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,084,283	1,844,686	8,239,597	7,257,180	982,417	（　0.9432） 926,616	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	18,910,531 円　　　　（　 70,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	172.90	Ｓ3	518.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	267 ㎡	15.0 m x 18.0 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸しで専有面積１３８㎡、事務所は各階の部分貸しで専有面積４９㎡

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	172.90	80.0	138.32	2,446	338,331	5.0	1,691,655
							0.0	0
2～ 2	事務所	172.90	85.0	146.97	2,079	305,551	3.0	916,653
							0.0	0
3～ 3	事務所	172.90	85.0	146.97	1,835	269,690	3.0	809,070
							0.0	0
～

～

計		518.70	83.3	432.26		913,572		3,417,378
								0

⑨年額支払賃料	913,572 円　×　12ヶ月　＝　 10,962,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 432.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,962,864 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 909,918 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,052,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,417,378 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,337 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,084,283 円　　　　（　 37,769 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０６Ｔ　　　　-32	1,792 ( 1,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	1,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,456 円/㎡　月額支払賃料（　 2,446 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０６Ｔ　　　　-33	1,554 ( 1,549)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 65.0]	2,173
c	１０４１２０６Ｔ　　　　-34	2,401 ( 2,329)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	2,703

秦野 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,000 円	93,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,886 円	10,962,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 91,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 770,500 円	93,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,400 円	93,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,844,686 円　（　　　　　　 6,909 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 518.70 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,257,180 円（　　　　　 27,180 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,084,283 円
②総費用	1,844,686 円
③純収益　①－②	8,239,597 円
④建物等に帰属する純収益	7,257,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	982,417 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	926,616 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,910,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 70,800 円／㎡）