別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 秦野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   秦野 -31 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　隆一   TEL.

鑑定評価額 25,800,000 円  １㎡当たりの価格 39,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 秦野市菩提字北石原４２８番３外 ②地積 　(㎡) 648   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南西10.5m県道、東側道 水道 渋沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       648 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ県道 交通 施設 渋沢駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、農家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域であり、周辺の農地・未利用地等が徐々に転用されてい くことが期待されるが、当面、地価動向は弱含み感を残しつつ、実需を中心に現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秦野市及び周辺市町に位置する市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は町内もしくは近隣市町 の居住者・通勤者が中心となっている。主に農家住宅、一般住宅等が見られる地域であり、大きな地域要因の変化は見 られないものの、交通接近性や生活利便性が劣るため、潜在的な需要は少なく、需給動向・取引件数・成約価格は軟調 である。標準的な土地は１０００万～２０００万台程度、小規模な新築戸建住宅は２０００万台が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は市街化調整区域内の農家住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保有取 引が主体となっており、住環境や利便性等を優先する地域のため、収益・賃貸物件は少なく、賃貸市場も未成熟であり 、適正な賃貸事例の収集も困難であることから収益還元法は採用せず、地域の市場実態を反映した比準価格を採用し、 単価と総額との関連も留意のうえ、代表標準地の公示価格との均衡も考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小田原 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は最小限に止まるものと予 測されるが、都心への通勤限界圏に位置し、 社会構造的な人口減少、高齢化等の問題を抱 えている。 農家住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、需給 動向は低迷し、交通接近性や利便性も劣るた め、地域全体として弱含み傾向で推移してい る 地域内の標準的画地であるので個別的要因に 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％