鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０３ -37	秦野市		建付地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		１中専 (70,200)
b	１０４１２０５Ｄ -18	秦野市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m私道、中間画地		１中専 (70,180)
c	１０４１２０３Ｄ -21	秦野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１中専 (70,180)
d	１０４１２０３ -38	秦野市		更地	（　）	袋地等	南西4.7m市道、中間画地		１住居 (70,188)
e	１０４１２０２ -17	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m私道、東4m、角地		１低専 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,682	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	62,494	100 [ 100.0]	62,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	63,100
b	(　 ) 79,218	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	75,767	100 [ 98.0]	77,313		78,100
c	(　 ) 80,899	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	76,457	100 [ 96.9]	78,903		79,700
d	(　 ) 78,441	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	86,111	100 [ 109.2]	78,856		79,600
e	(　 ) 68,966	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	63,329	100 [ 102.9]	61,544		62,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 79,000 円／㎡]

秦野 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,897,628	350,175	1,547,453	1,296,300	251,153	（　0.9715） 243,995	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,083,229 円　　　　（　 34,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	147 ㎡	9.8 m x 15.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ、平均専有面積３０㎡、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,372	82,320	1.0	82,320
							0.0	0
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,400	84,000	1.0	84,000
							0.0	0
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		166,320		166,320
								0

⑨年額支払賃料	166,320 円　×　12ヶ月　＝　 1,995,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,995,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 99,792 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,896,048 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,580 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,897,628 円　　　　（　 12,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-21	1,139 ( 1,138)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,340	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,401 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０５Ｔ　　　　-22	1,322 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	1,464
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	87,000 円	17,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	59,875 円	1,995,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 143,500 円	17,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,400 円	17,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 350,175 円　（　　　　　　 2,382 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,296,300 円（　　　　　 8,818 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,897,628 円
②総費用	350,175 円
③純収益　①－②	1,547,453 円
④建物等に帰属する純収益	1,296,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	251,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	243,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,660 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,083,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
秦野 -19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -19

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　齋藤　隆一

TEL.

鑑定評価額

11,400,000 円

１㎡当たりの価格

77,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	64,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市渋沢２丁目６０９番１２８｢渋沢２－３２－２２｣				②地積　(㎡)	147 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	西4m市道	水道、下水	渋沢 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.8 ｍ、奥行　約　　 15.2 ｍ、規模　　 147 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
ｍ市道

交通

施設

渋沢駅南東方

1.1km

法令

規制

１低専
(50,100)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い住宅地域であり、価格形成に影響を与える格別の変動要因は少ないが、渋沢
駅山側の住宅は人気が少なく、地価動向は弱含み感を残しながら、今後も推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田急小田原線秦野駅乃至渋沢駅勢圏の住宅地域一円である。外部需要は少なく、需要者は市内乃至近隣
市町の居住者、通勤者が中心である。主に中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であるが、市内の中では利便
性が劣る渋沢駅山側の低価格帯エリアのため、需給動向・取引件数・成約価格は弱含み傾向である。細分化の傾向も見
られ、標準的な土地は１０００万前後～１５００万円台、新築戸建住宅は１５００万～２０００万円台が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺地域は中規模一般住宅等が見られる住宅地域であり、当該地域内においては、自己所有や利用を目的とした資産保
有取引が主体となっており、低価格帯の住宅を主体とした居住の快適性や周辺の住環境等を優先する地域であるので、
市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を参考として、単価と総額との関連も十分留
意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,000 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[100.0]

100
[108.1]

[101.0]
100

77,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は最小限に止まるものと予
測されるが、都心への通勤限界圏に位置し、
社会構造的な人口減少、高齢化等の問題を抱
えている。

渋沢駅勢圏の住宅地域であり、低価格帯の需
要は見られるものの、都心への接近性や利便
性が劣り、地域全体として弱含み傾向で推移
している。

地域内の標準的画地であるので方位格差のほ
か個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０１ -22	秦野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m市道、南4m、二方路		１低専 (50,100)
b	１０４１２０２Ｄ -22	秦野市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４１２０３ -13	秦野市		建付地	（　）	台形	南東6.2m県道、北4.6m、角地		１中専 (80,200)
d	１０４１２１２ -32	秦野市		更地	（　）	ほぼ正方形	西5m市道、中間画地		１中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,463	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	76,754	100 [ 94.1]	81,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	82,400
b	(　 ) 85,932	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	83,550	100 [ 102.0]	81,912		82,700
c	(　 ) 82,129	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	78,541	100 [ 104.8]	74,944		75,700
d	(　 ) 81,415	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	79,642	100 [ 99.8]	79,802		80,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

秦野 -19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,946,721	358,020	1,588,701	1,341,000	247,701	（　0.9715） 240,642	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,013,375 円　　　　（　 34,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	68.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	100 ％	100 ％	147 ㎡	9.8 m x 15.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況・敷地規模等を勘案し、専有面積３０㎡程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	1,340	80,400	1.0	80,400
							1.0	80,400
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	1,360	81,600	1.0	81,600
							1.0	81,600
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		162,000		162,000
								162,000

⑨年額支払賃料	162,000 円　×　12ヶ月　＝　 1,944,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,944,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 77,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,866,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,555 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 162,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 78,926 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,946,721 円　　　　（　 13,243 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０８Ｔ　　　　-23	1,347 ( 1,291)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,420 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０４Ｔ　　　　-46	1,508 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.1]	100 [ 98.0]	1,485
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	90,000 円	18,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	58,320 円	1,944,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 25,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 148,500 円	18,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,000 円	18,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 358,020 円　（　　　　　　 2,436 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,341,000 円（　　　　　 9,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,946,721 円
②総費用	358,020 円
③純収益　①－②	1,588,701 円
④建物等に帰属する純収益	1,341,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	247,701 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,637 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,013,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,100 円／㎡）