鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

秦野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -25	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北6.5m、角地		１低専 (60,100)
b	１０４１２１２ -15	秦野市		建付地	（　）	台形	北東10m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４１２０８ -31	秦野市		更地	（　）	ほぼ正方形	南西5m市道、中間画地		１住居 (70,200)
d	１０４１２０８ -33	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	１０４１２１１ -19	秦野市		更地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専居住誘導区域 (63,124)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,895	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	71,006	100 [ 101.9]	69,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	71,800
b	(　 ) 71,413	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,627	100 [ 101.9]	69,310		71,400
c	(　 ) 63,772	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,509	100 [ 106.1]	58,915		60,700
d	(　 ) 66,909	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 78.4]	84,746	100 [ 118.3]	71,637		73,800
e	(　 ) 71,888	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	72,401	100 [ 98.9]	73,206		75,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,000 円／㎡]

秦野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,958,872	419,976	2,538,896	2,004,050	534,846	（　0.9715） 519,603	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,825,063 円　　　　（　 59,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	182 ㎡	10.7 m x 17.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び画地規模等を考慮し、専有面積４６㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.74	100.0	92.74	1,268	117,594	1.0	117,594
							1.0	117,594
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,294	120,006	1.0	120,006
							1.0	120,006
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		237,600		237,600
								237,600

⑨年額支払賃料	237,600 円　×　12ヶ月　＝　 2,851,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 108,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,851,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 108,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 118,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,840,832 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	237,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,281 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 237,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,759 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,958,872 円　　　　（　 16,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０３Ｔ　　　　-17	1,365 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	1,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０３Ｔ　　　　-18	1,420 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,359
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

秦野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.1 ％
②維持管理費	88,776 円	2,959,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 221,900 円	26,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,900 円	26,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 419,976 円　（　　　　　　 2,308 円／㎡）　　（経費率　　 14.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,004,050 円（　　　　　 11,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,958,872 円
②総費用	419,976 円
③純収益　①－②	2,538,896 円
④建物等に帰属する純収益	2,004,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	534,846 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	519,603 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,855 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,825,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
秦野 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

秦野 -1

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　宮城　博之

TEL.

鑑定評価額

12,800,000 円

１㎡当たりの価格

70,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	58,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	秦野市下大槻字峯ノ上６８番５				②地積　(㎡)	182 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が多い住宅地域	南4m市道、背面道	水道、下水	東海大学前 2.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 182 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ市道

交通

施設

東海大学前駅南西方

2.4km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

駅からやや離れ周囲に農地がある熟成した住宅地域である。幹線道路に近いものの駅から徒歩圏外の地域であり
競争力がやや弱い。特段の変動要素がなく地価の低下は継続するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 72,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急線東海大学前駅、鶴巻温泉駅周辺の住宅地域である。隣接の秦野駅周辺と住宅の圏域がやや異な
る。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者であって、外部からの流入は少ない。当
市及び周辺市町とも人口減少と一部を除いて地価の低下は続いている。バス便の場合はさらに弱含みとなる。価格帯は
車２台の駐車場の設置可能な土地６０坪で１３００万～１５００万円、新築戸建で３千万円台前半迄である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅からやや離れた県道背後の熟成した住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較して
購入の判断をする。一部に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取
引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断した。取引市場の特性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　秦野 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 94,500 円／㎡

[ 98.7]
100

100
[102.0]

100
[134.1]

[103.0]
100

70,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

工業地で活性化の期待がある。都心との接近
性、人口減少等により需給動向は弱含みで推
移していが、商業地を除いて価格低下は圧縮
傾向が見られる。

東海大学前駅から徒歩圏外の既存住宅地域で
ある。交通接近性や利便性等が劣り、地価の
低下は継続している。

南側で幅員４ｍの地域の標準的な道路と北側
で狭隘の道に面している。個別的要因に変動
はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

秦野 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０８Ｄ -25	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	西8m市道、北6.5m、角地		１低専 (60,100)
b	１０４１２１２ -15	秦野市		建付地	（　）	台形	北東10m市道、中間画地		１低専 (50,100)
c	１０４１２０８ -33	秦野市		建付地	（　）	ほぼ台形	北5.5m市道、中間画地		１低専 (50,100)
d	１０４１２１１ -19	秦野市		更地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		１低専居住誘導区域 (63,124)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 74,895	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	70,358	100 [ 96.2]	73,137	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	75,300
b	(　 ) 71,413	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,128	100 [ 98.3]	71,341		73,500
c	(　 ) 66,909	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	73,303	100 [ 108.9]	67,312		69,300
d	(　 ) 71,888	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	71,452	100 [ 101.7]	70,258		72,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 72,900 円／㎡]

秦野 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,956,133	533,060	2,423,073	2,033,850	389,223	（　0.9715） 378,130	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,877,708 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

秦野 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.34	ＬＳ2	185.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	182 ㎡	10.7 m x 17.1 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積４５㎡程度の小世帯向け２ＤＫ、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下等は床面積不算入

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	92.74	100.0	92.74	1,311	122,000	1.0	122,000
							1.0	122,000
2～ 2	居宅	92.74	100.0	92.74	1,338	124,000	1.0	124,000
							1.0	124,000
～

～

～

計		185.48	100.0	185.48		246,000		246,000
								246,000

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 118,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,833,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 119,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,956,133 円　　　　（　 16,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０３Ｔ　　　　-18	1,420 ( 1,419)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,396 円/㎡　月額支払賃料（　 1,338 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０３Ｔ　　　　-17	1,365 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,393
c	１０４１２１１Ｔ　　　　-29	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,389

秦野 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,500 円	27,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,560 円	2,952,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 225,200 円	27,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,300 円	27,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,060 円　（　　　　　　 2,929 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,300,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 185.48 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,033,850 円（　　　　　 11,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,956,133 円
②総費用	533,060 円
③純収益　①－②	2,423,073 円
④建物等に帰属する純収益	2,033,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	389,223 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	378,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,078 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,877,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）