鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４０８１１ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		ほぼ台形	東1.8m市道		｢調区｣地森計
b	１０４０８０３ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	北西0.5m市道		｢調区｣地森計近緑保全地区風致地区
c	１０４０８０４Ｒ -1	横須賀市		その他		不整形	接面道路無		｢調区｣
d	１０４０８１１ＲＤ -4	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	南1.8m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,700	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	1,664	100 [ 143.0]	1,164	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,160
b	(　 ) 1,540	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	1,511	100 [ 130.8]	1,155		1,160
c	(　 ) 3,329	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	3,296	100 [ 259.2]	1,272		1,270
d	(　 ) 2,620	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	2,526	100 [ 214.7]	1,177		1,180
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +30.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +20.0	自然　　　　 +20.0	宅地化　　　 +80.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.15	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +22.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +60.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,190 円／㎡]

三浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
10,000	（　 70.0 ％） 7,000	5,000		250	700	1,050
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 946		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 581		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		581

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４０８０８ -33	9,068	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100 [ 98.9]	9,584	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	9,580
	b	１０４０８０８ -15	9,634	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	100 [111.1]	9,539		9,540
	c	１０４０８０４ -10	10,417	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	10,318		10,300

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +3.0	交通・接近 -4.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +10.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +5.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

10,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

10,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  3,033 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：資材置場等
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    35ｍ、西    35ｍ、南     0ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  2,123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　    5.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   11.0 ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面のほか、南東側斜面部分
　の一部に壁面保護を行う
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路接面部分を拡張し、簡易
　工事を想定
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水管渠
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　現況林地の一部を残置緑地とする
　ため工事は不要
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　転換後の用途は資材置場を想定し
　、有効宅地化率は７０％（『造成
　後の公共減歩率』は『非有効部分
　』に置き換えて適用している。）
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
転用後の用途が資材置場であり、規範とすべき標準地が存在しないため、公示価格からの検討は困難である。

三浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

現況、雑木林であり、林業経営実態が低いので、試算は行わなかった。

別記様式第三

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出
三浦 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三浦 13-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　松本　東五

TEL.

鑑定評価額

3,310,000 円

１㎡当たりの価格

1,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月3日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						34.0 倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	中

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

三浦市初声町高円坊字隠田１６１９番

②地積(㎡)

2,879

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）

不整形

山林（雑木林）

雑木林の多い農家住宅
等に近接する地域

南東2.2m市道

水道

三浦海岸

2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 200 ｍ、西　 150 ｍ、南　 100 ｍ、北　 100 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 2,000 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南東　)向　20 °

④地域的特性

特記

事項

特にない。

道

路

２．２ｍ市道

交通

施設

三浦海岸駅北方

2.5km

法令

規制

｢調区｣
地森計

⑤地域要因の将
　来予測

雑木林等が生い茂る林地地域であり、近隣には農地等も広がる。市街化区域の影響を受けやすい地域ではあるが
、宅地転換の可能性も小さく、当面は現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化の影響を受けた林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,230 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 581 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、三浦半島を中心に湘南地域一帯の林地地域である。先祖代々一族で保有する個人等が多いと推察され、
需要者については、ディベロッパーや個人のほか公共団体等による自然資源保全目的によるもの等さまざまである。特
に当市は豊富な自然に対する住民の環境保全意欲が強く、市街化区域の影響を受けやすい林地地域とはいえ、宅地転換
の可能性は全体的に弱い。取引価格帯についても、上記のような取引動機の影響から中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の林地事例を採用し規範性が高い。一方、控除法を適用した控除後価格は、標準地が未だ宅地
転換の可能性が低く熟成度も弱いことにより資材置場を想定したことから、低位に試算されたものと判断した。本件で
は、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、理論値としての面を有する控除後価格を参酌のうえ、県内における
類似性の高い基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　■基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 神奈川（林） 20-4 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 1,240 円／㎡

[ 100.0]
100

100
[ 100.0]

100
[ 106.1]

[ 100.0]
100

　　1,170

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,170 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -1.7 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる消費の停滞は政策対応により緩和
されているが、市の人口は南部を中心に減少傾向が
強く、不動産の需要は弱含みである。

市域内における不動産需要は弱く、市街化調整区域
内にある林地もその影響を受け、同様に弱含みが続
いており、宅地転換等の可能性も小さい。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  +5.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

３　試算価格算定内訳

三浦 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	１０４０８０３ＲＤ -2	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	北西0.5m市道		｢調区｣地森計近緑保全地区風致地区
b	１０４０８０３ＲＤ -3	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	南西2m市道		｢調区｣地森計近緑保全地区風致地区
c	１０４０８１１ＲＤ -4	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	南1.8m市道		｢調区｣地森計
d	１０４０８１１ＲＤ -3	横須賀市		森林の土地所有権		不整形	北西2m市道		｢調区｣地森計
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,540	100 [ 115.0]	1,339	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	1,340
b	(　 ) 1,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,830	100 [ 132.0]	1,386		1,390
c	(　 ) 2,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	2,620	100 [ 187.6]	1,397		1,400
d	(　 ) 1,721	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	1,721	100 [ 142.5]	1,208		1,210
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +20.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 +10.0	宅地化　　　 +55.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 0.00	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 0.0	自然　　　　 +25.0	宅地化　　　 +14.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,230 円／㎡]

三浦 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 5.0 月 p: 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
10,000	（　 70.0 ％） 7,000	5,000		250	700	1,050
⑧投下資本収益等控除後の価格　n： 11.0 月　p： 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r： 5.0 ％　m： 10.0 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.9009　　　　 946		1　　(1+r)^m　： 0.6139　 581		[ 100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100		581

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	１０４０８１０ -45	6,969	100 [100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 72.2]	9,537	街路　　　 0.0 交通・接近　　　　　 0.0 環境　　　 0.0 画地　　　 0.0 行政　　　 0.0 その他　　 0.0 　　　　[100.0] 　　　　　100	9,540
	b	１０４０８０８ -15	9,634	100 [100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	100 [ 92.7]	10,710		10,700
	c	１０４０８０３Ｄ -9	9,317	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [ / ]	100 [100.0]	100 [ 90.9]	9,788		9,790

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 -18.0	交通・接近 +10.0	環境　　　 -20.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +1.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　 +1.0	交通・接近 -10.0	環境　　　 0.0
			画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

10,000 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

10,000 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  3,033 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　    154 ㎡
＊開発形態：単独開発
＊想定用途モデル：資材置場
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東    35ｍ、西    35ｍ、南     0ｍ、北    50ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林 100 ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     1　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　  2,123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　    2.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　  30.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　    5.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　   11.0 ％

＊擁壁工事の概要
　自然斜面に加え、南東側の斜面部
　分の壁面保護工事も行う。
　
　
＊道路工事の概要
　既存道路の接面部分を拡張し、簡
　易小路を想定した。
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：排水管渠工事
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　現況の一部をそのまま緑地帯とし
　て使用するため、特段の工事は不
　要と判断した。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　転換後の用途は資材置場を想定し
　、有効宅地化率は７０％とした。
　造成後の公共減歩率は非有効部分
　に置き換えて適用した。
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
地域要因の動向等から、転換後の用途を資材置場と想定したため、規範性を有する公示地等の地点が存せず、公示価格等からの検討は困難と
判断した。

三浦 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

転換後の用途については、資材置場等を想定したため、収益性の観点から林地価格を想定
することは困難であり、収益還元法の適用は断念した。