別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 三浦 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -11 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　東五   TEL.

鑑定評価額 7,570,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月3日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市東岡町３６５８番１ ｢東岡町４－２７｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東4.2m市道 水道 三崎口 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    60 ｍ、南    25 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南西方 4.9km 法令 規制 １住居 (60,168) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏域の住宅地であり、交通利便性に劣るため、当面は現況のまま推移していくものと判断する。 住民の高齢化や転入需要の弱さから、地価も下落基調が続いてゆくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三浦市南部を中心とする最寄駅からバス圏域の既成住宅地域である。最寄駅から４ｋｍを超える距離にあ り、都心・横浜中心部への通勤利便性が大きく劣るため、需要層も三浦市や横須賀市内の通勤者や自営業者等が中心と なり地縁的選好性から需要は弱含みである。中心となる価格帯は１４０㎡程度の土地で７００万円前後、新築戸建住宅 で２０００万円程度となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件も散見される。しかし、収益物件については地権者に よる遊休地利用の側面が強く、市場として未成熟であり、新規供給もほとんど無く、土地価格に見合う収益（賃料）が 実現しているとは言い難い。このため収益還元法は非適用とした。本件では実証的な比準価格を採用し、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,000 円／㎡ [ 95.3] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [100.0] 100 49,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる消費の停滞は政策対応によ り緩和されているが、市の人口は南部を中心 に減少傾向が強く、不動産の需要は弱含みで ある。 バス圏域の既成住宅地であり、日用品等の店 舗もあり生活利便性はあるが、需要の弱さを 反映し、地価の下落は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％