別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三浦 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -9 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.

鑑定評価額 4,760,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農地の中に一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南東3.7m市道 水道 三崎口 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 近隣地域は神奈川県の提案基 準１８号により開発許可のお りた区域である 街 路 基準方位　北　　３ ．７ｍ市道 交通 施設 三崎口駅東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は農地の多い中に開発された住宅地域である。二駅利用可である。格別な変動要因はなく当分の間は現 状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三浦市を中心に、市内及び横須賀市、逗子市、葉山町で京急本線、京急久里浜線、ＪＲ横須賀線沿線の市 街化調整区域内の住宅地域。農地に囲まれた小規模な住宅地域で、需要者は地縁性のある層が中心になると思われる。 また、三崎口駅から標準地までの最大標高差は約３０ｍで、かつ、起伏が大きいので交通利便性が劣り、需要は限られ る。取引の中心となる価格帯は土地は５００万円程度、新築戸建で１０００万円台後半と判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域に指定された農地の中の小規模な住宅地域で、収益物件がみられず、また、交通・接近条件が劣る地域 であり、賃貸需要が見込めないので本件では収益還元法は適用しないものとした。自己使用目的の取引が支配的で居住 の快適性が重視される地域である。比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。したがって、代表標準地 との検討を踏まえて、比準価格をもって、鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　横須賀 -55                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,000 円／㎡ [ 94.6] 100 100 [100.0] 100 [158.3] [102.0] 100 28,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい状況が緩和されつつ あるが、景気は持ち直しの動きに弱さがみら れる。市内の不動産取引は三浦海岸駅徒歩圏 で増加している。 市街化調整区域の規制下にある農地の中の住 宅地域で、バス停は５００ｍ以内にあるもの の、総じて利便性が劣るので地価はやや弱含 みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％