別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 三浦 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -2 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　冨樫　絵美   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市栄町１７番１３ ｢栄町１７－２４｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高12m 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが混在する住 宅地域 北西8m市道 水道 三崎口 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 三崎口駅南方 4.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高12m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から距離のある利便性に劣る住宅地域であり、需要は弱含みで地価は下落傾向にある。大きく地域要因が 変化する状況になく、現在と同様の環境を維持して推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市内全域及び三崎口駅を最寄りとするバス圏の横須賀市西部地域に存する住宅地域である。需要者 は、三浦市内、もしくは、その周辺に居住する１，２次取得者が主である。最寄駅から相当の距離があるため利便性は 劣り、需要は弱く、価格は依然として下落傾向にある。土地２００㎡程度で１，０００万円前後、小規模建売では総額 で２０００万円台前半が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ最寄駅から距離のある交通利便性に劣る住宅地であり、一部に共同住宅（アパート）は見受けられ るものの、賃貸需要は低位であるため収益性になじまないことから収益還元法の適用は断念した。比準価格については 、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上から、信頼性のある取引事 例から求められた比準価格により、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年、人口減少と高齢化が顕著である。その ため、地価は弱含みであり、特にバス便で交 通利便性の劣る地域は、下落傾向が強い。 最寄駅からバス便の交通利便性に劣る住宅地 域である。地域的な変動要因は特に見当たら ない。 規模・形状は標準的、北西側で街路に接面す る中間画地である。個別的要因に変動は認め られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％