別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三浦 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三浦 -1 神奈川県 神奈川第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　智弘   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 99,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三浦市南下浦町上宮田字芝原１１６９番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度2種最高15m (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ3 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西3.3m市道 水道、ガス、下水 三浦海岸 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　３．３ ｍ市道 交通 施設 三浦海岸駅北東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度2種最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。三浦海岸駅徒 歩圏内の利便性及び居住環境の良好な住宅地に対する需要は堅調に推移し、地価水準も上昇の動きが見られる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、三浦市及び横須賀市の京急久里浜線各駅徒歩圏内の住宅地域一帯である。主な需要者は圏内に居住する 一次及び二次取得者層であるが、新型コロナ等の影響により都心からの転入も増加している。特に三浦海岸駅徒歩圏内 の海岸近くの住宅地については良好な居住環境を背景に需要及び地価は強含み傾向にある。市場の中心価格帯は、１５ ０㎡程度の土地で１，５００万円～１，８００万円程度であり、新築の戸建住宅は３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域にはアパート等の収益物件も存するが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。需要者 は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比準価格は地 域的類似性を有し、規範性の高い三浦市内の３事例を適切に関連付けて試算された説得力の高い価格である。よって、 比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三浦 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 70.5] [100.0] 100 99,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 三浦市の人口減少・高齢化の進行は県内上位 である。取引件数は増加傾向にあり、需給動 向も改善しているが、全体的には依然弱含み で推移している。 三浦海岸駅徒歩圏内の標準的な利便性を有す る住宅地域であり、地域的特性に特段の変動 はない。需要に強い動きが見られ、地価も上 昇に転じている。 地域内の標準的画地と比較すると、北西向き の画地であるが、北向きの画地との差は生じ ない。なお、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％