鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

逗子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０９Ｄ -84	逗子市		建付地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０４０８０９Ｄ -75	逗子市		更地	（　）	長方形	北8m県道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４０８０６ -10	横須賀市		更地	（　）	正方形	南3.7m市道、中間画地		近商高度3種最高15m (90,200)
d	１０４０８１１Ｄ -119	逗子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m道路、中間画地		商業 (90,372)
e	１０４０８０２Ｄ -14	横須賀市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、中間画地		商業高度3種最高31m 都市機能誘導区域 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 489,736	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,144	100 [ 125.4]	394,054	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	394,000
b	(　 ) 240,791	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	245,848	100 [ 82.1]	299,449		299,000
c	(　 ) 259,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	256,755	100 [ 75.4]	340,524		341,000
d	(　 ) 192,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	214,018	100 [ 85.8]	249,438		249,000
e	(　 ) 206,113	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	202,236	100 [ 78.0]	259,277		259,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +23.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 308,000 円／㎡]

逗子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,234,997	4,904,236	21,330,761	18,327,400	3,003,361	（　0.9255） 2,779,611	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	57,908,563 円　　　　（　 231,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

逗子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	163.17	ＲＣ6	938.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	251 ㎡	19.4 m x 15.2 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅を想定する。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.35	82.8	129.41	5,027	650,544	5.0	3,252,720
							1.0	650,544
2～ 2	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,312	313,946	1.0	313,946
							1.0	313,946
3～ 3	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,312	313,946	1.0	313,946
							1.0	313,946
4～ 5	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,312	313,946	1.0	313,946
							1.0	313,946
6～ 6	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,413	327,661	1.0	327,661
							1.0	327,661

計		938.10	86.2	808.36		2,233,989		4,836,165
								2,233,989

⑨年額支払賃料	2,233,989 円　×　12ヶ月　＝　 26,807,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 808.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,807,868 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,340,393 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,467,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,836,165 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,989 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 721,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,234,997 円　　　　（　 104,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１１Ｔ　　　　-154	6,892 ( 6,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [138.0]	100 [100.0]	5,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,190 円/㎡　月額支払賃料（　 5,027 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０８Ｔ　　　　-2	4,721 ( 4,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

逗子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,330,000 円	266,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	804,236 円	26,807,868　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 110,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,128,000 円	266,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	266,000 円	266,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,904,236 円　（　　　　　　 19,539 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	266,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 938.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,327,400 円（　　　　　 73,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,234,997 円
②総費用	4,904,236 円
③純収益　①－②	21,330,761 円
④建物等に帰属する純収益	18,327,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,003,361 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,779,611 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,074 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,908,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 231,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
逗子 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

逗子 5-3

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　柴崎　久

TEL.

鑑定評価額

75,600,000 円

１㎡当たりの価格

301,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	逗子市逗子１丁目３２１番３外｢逗子１－８－１７｣				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	事務所ＲＣ2	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	南西15m県道	水道、ガス、下水	逗子 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 35 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.4 ｍ、奥行　約　　 15.2 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

逗子市まちづくり条例の商業
地域における住宅の駐車場整
備基準が大幅に緩和された。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

逗子駅南西方

500m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

容積率４００％の商業地域の住宅の駐車場整備基準が大幅緩和されたため、隣接地域で中層店舗兼共同住宅への
建替えが行われており、将来的には近隣地域も同様に中層店舗兼共同住宅への建替えが進行すると思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 238,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は逗子市内の商業地域や隣接市町の商業地域等で、需要者の中心は同一需給圏内で小売・飲食・サービス業
等を営む自営業者や店舗付共同住宅等を建設して賃貸することを目的とする不動産賃貸業者等である。同一需給圏内に
おける類似地域の取引は少なく、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格が比準価格に比べてやや低く試算されたが、賃貸事例の多くが事業に当って節税対策も併せて検討されて土地
取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方、比準価格は地
域的特性が類似した規範性の高い取引事例を選択できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格
を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　逗子 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 528,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[176.7]

[100.0]
100

301,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業背後地では高齢化や人口減少が進行して
いるが、新たな転入者が比較的多い地域なの
で、逗子市内の商業地域の商業収益性の低下
は緩やかである。

まちづくり条例改正後、ＪＲ逗子駅からやや
離れた池田通り沿いの商業地域等では、中層
の店舗付共同住宅への建替えが見られるよう
になっている。

平成２６～２８年にかけての駐車場整備基準
の緩和や、前面道路の電線地中化及び歩道の
整備が行われて以降は個別的要因に特段の変
動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

逗子 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８１１Ｄ -100	逗子市		建付地	（　）	不整形	北7.8m道路、中間画地		商業 (90,400)
b	１０４０８０９Ｄ -84	逗子市		建付地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０４０８１１Ｄ -119	逗子市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.2m道路、中間画地		商業 (90,372)
d	１０４０８０５Ｄ -45	逗子市		貸家建付地	（　）	不整形	南東10.2m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 361,051	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	372,472	100 [ 97.8]	380,851	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	381,000
b	(　 ) 489,736	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	494,633	100 [ 131.4]	376,433		376,000
c	(　 ) 192,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	192,616	100 [ 75.7]	254,446		254,000
d	(　 ) 350,551	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	417,774	100 [ 161.8]	258,204		258,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.1	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +63.5
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

逗子 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,582,096	4,949,998	21,632,098	18,534,100	3,097,998	（　0.9255） 2,867,197	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	59,733,271 円　　　　（　 238,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

逗子 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	163.17	ＲＣ6	938.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	251 ㎡	19.4 m x 15.2 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

共用廊下等を除いたため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	156.35	82.8	129.41	4,918	636,438	5.0	3,182,190
							1.0	636,438
2～ 2	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,300	312,317	1.0	312,317
							1.0	312,317
3～ 4	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,340	317,749	1.0	317,749
							1.0	317,749
5～ 6	共同住宅	156.35	86.9	135.79	2,390	324,538	1.0	324,538
							1.0	324,538
～

計		938.10	86.2	808.36		2,233,329		4,779,081
								2,233,329

⑨年額支払賃料	2,233,329 円　×　12ヶ月　＝　 26,799,948 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 808.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,799,948 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,339,997 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,459,951 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,779,081 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 45,401 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,233,329 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,076,744 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,582,096 円　　　　（　 105,905 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８１１Ｔ　　　　-154	6,892 ( 6,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [128.8]	100 [100.0]	5,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,147 円/㎡　月額支払賃料（　 4,918 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０８Ｔ　　　　-2	4,721 ( 4,348)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [100.0]	4,943
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

逗子 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,345,000 円	269,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	803,998 円	26,799,948　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 111,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,152,000 円	269,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	269,000 円	269,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,949,998 円　（　　　　　　 19,721 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	269,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 938.10 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,534,100 円（　　　　　 73,841 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,582,096 円
②総費用	4,949,998 円
③純収益　①－②	21,632,098 円
④建物等に帰属する純収益	18,534,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,097,998 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,867,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,423 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,733,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,000 円／㎡）