鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

逗子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０１ -10	横須賀市		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m県道、東2.7m、二方路		商業まちづくり協定 (100,800)
b	１０４０８１１Ｄ -56	横須賀市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,360)
c	１０４０８１０ -14	横須賀市		更地	（　）	長方形	北西11m市道、中間画地		商業高度3種最高31m (90,400)
d	１０４０８０５Ｄ -45	逗子市		貸家建付地	（　）	不整形	南東10.2m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	１０４０８１１Ｄ -100	逗子市		建付地	（　）	不整形	北7.8m道路、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 668,891	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	682,542	100 [ 117.2]	582,374	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	582,000
b	(　 ) 255,014	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	300,016	100 [ 55.6]	539,597		540,000
c	(　 ) 259,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	259,818	100 [ 51.8]	501,579		502,000
d	(　 ) 350,551	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	438,189	100 [ 87.5]	500,787		501,000
e	(　 ) 361,051	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	383,474	100 [ 66.3]	578,392		578,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

逗子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,096,611	4,545,692	18,550,919	13,711,100	4,839,819	（　0.9496） 4,595,892	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	95,747,750 円　　　　（　 479,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

逗子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	154.76	ＲＣ5	717.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	8.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階部分を店舗、３階以上を事務所と想定した。

⑦有効率　 80.0 ％
の理由

標準的割合による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.76	80.0	123.81	5,300	656,193	8.0	5,249,544
							0.0	0
2～ 2	店舗	140.60	80.0	112.48	3,700	416,176	6.0	2,497,056
							0.0	0
3～ 5	事務所	140.60	80.0	112.48	2,800	314,944	3.0	944,832
							0.0	0
～

～

計		717.16	80.0	573.73		2,017,201		10,581,096
								0

⑨年額支払賃料	2,017,201 円　×　12ヶ月　＝　 24,206,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 573.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,206,412 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,210,321 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,996,091 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,581,096 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,096,611 円　　　　（　 115,483 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０９Ｔ　　　　-104	4,032 ( 3,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	5,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,335 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０８Ｔ　　　　-1	5,621 ( 5,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	5,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

逗子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	995,000 円	199,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	726,192 円	24,206,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 735,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,691,500 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,545,692 円　（　　　　　　 22,728 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 717.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,711,100 円（　　　　　 68,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,096,611 円
②総費用	4,545,692 円
③純収益　①－②	18,550,919 円
④建物等に帰属する純収益	13,711,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,839,819 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,595,892 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,747,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
逗子 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

逗子 5-1

神奈川県

神奈川第８

氏名

不動産鑑定士　藤田　勝寛

TEL.

鑑定評価額

106,000,000 円

１㎡当たりの価格

532,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	逗子市逗子５丁目１００６番５｢逗子５－２－５３｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:3	店舗兼事務所Ｓ5	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西（駅前広場）県道	水道、ガス、下水	逗子駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 90 ｍ、南 30 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 23.5 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

北西（駅前広場）県
道

交通

施設

逗子南方駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域。逗子市内では繁華性が最も高い商業地の一角に存しており、地価は
安定的に推移している。

(3)最有効使用の判定

店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 540,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は逗子市を中心とした三浦半島の商業地域一円と判定した。その中でも特に代替・競争関係が高いのはター
ミナル駅（逗子駅、横須賀中央駅等）の駅前商業地域一帯と把握した。典型的な需要者は同一需給圏内の中小法人と把
握されるが、立地等の如何では首都圏の投資家需要も見込める。その中において当該標準地も逗子駅前の希少性のある
繁華性の高い立地で潜在的な取引需要は高い。取引が少ないことから中心となる価格帯を見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中層店舗ビル等が建ち並ぶ逗子駅前の繁華性の高い商業地域で、比準価格は同一需給圏内の類似地域から事例を収集・
選択し適切に補修正し得た。一方収益価格は商業地において説得力を有する理論的な価格であるが、安定的に上昇して
いる元本価格の変動に対し賃料上昇が追いついておらずやや低位に試算された。よって本件においては比準価格を重視
し、収益価格を関連づけ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    528,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響で市場は不
透明感が漂う。事務所・店舗は厳しい状況が
続くが、一部の繁華性の高い立地では需要が
見込まれる。

駅前の希少性の高い商業地で、安定的な賃貸
需要が見込め、地価も安定的に推移している
。

既成の商業地域内に存しており、格別な価格
変動要因はないものと判断した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

逗子 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０８０９Ｄ -84	逗子市		建付地	（　）	長方形	北7.2m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０４０８１１Ｄ -100	逗子市		建付地	（　）	不整形	北7.8m道路、中間画地		商業 (90,400)
c	１０４０８０５Ｄ -45	逗子市		貸家建付地	（　）	不整形	南東10.2m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	１０４０８０１ -10	横須賀市		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m県道、東2.7m、二方路		商業まちづくり協定 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 489,736	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	495,613	100 [ 88.2]	561,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	562,000
b	(　 ) 361,051	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	384,994	100 [ 73.5]	523,801		524,000
c	(　 ) 350,551	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	418,599	100 [ 78.4]	533,927		534,000
d	(　 ) 668,891	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	686,637	100 [ 129.6]	529,813		530,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

逗子 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,666,891	4,663,030	19,003,861	13,711,100	5,292,761	（　0.9255） 4,898,450	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	102,051,042 円　　　　（　 510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

逗子 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	154.76	ＲＣ5	717.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	8.5 m x 23.5 m	前面道路：県道　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：店舗、３～５階：事務所　いずれもフロア貸を想定しており、仕様は標準的。

⑦有効率　 82.0 ％
の理由

規模、用途から見て標準的な水準と判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	154.76	75.0	116.07	5,301	615,287	10.0	6,152,870
							0.0	0
2～ 2	店舗	140.60	83.9	117.96	3,711	437,750	6.0	2,626,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	140.60	83.9	117.96	2,863	337,719	3.0	1,013,157
							0.0	0
4～ 4	事務所	140.60	83.9	117.96	2,863	337,719	3.0	1,013,157
							0.0	0
5～ 5	事務所	140.60	83.9	117.96	2,863	337,719	3.0	1,013,157
							0.0	0

計		717.16	82.0	587.91		2,066,194		11,818,841
								0

⑨年額支払賃料	2,066,194 円　×　12ヶ月　＝　 24,794,328 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 587.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当のため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,794,328 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,239,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,554,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,818,841 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,666,891 円　　　　（　 118,334 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０８０８Ｔ　　　　-1	5,621 ( 5,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,345 円/㎡　月額支払賃料（　 5,301 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０８０７Ｔ　　　　-104	5,833 ( 5,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

逗子 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	995,000 円	199,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	743,830 円	24,794,328　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 735,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,592,000 円	199,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	398,000 円	199,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	199,000 円	199,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,663,030 円　（　　　　　　 23,315 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9255

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	199,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 717.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,711,100 円（　　　　　 68,556 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,666,891 円
②総費用	4,663,030 円
③純収益　①－②	19,003,861 円
④建物等に帰属する純収益	13,711,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,292,761 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,898,450 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,051,042 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 510,000 円／㎡）