鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -45	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
b	１０４１００１ -46	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
c	１０４１０１６Ｄ -363	茅ケ崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9.1m県道、南4m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
d	１０４１０１６Ｄ -558	平塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度地区 (100,360)
e	１０４１００１ -25	平塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 444,314	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	500,899	100 [ 95.1]	526,708	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	527,000
b	(　 ) 401,036	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	425,942	100 [ 80.4]	529,779		530,000
c	(　 ) 331,210	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	335,145	100 [ 64.1]	522,847		523,000
d	(　 ) 311,305	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,682	100 [ 61.2]	507,650		508,000
e	(　 ) 290,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	290,854	100 [ 54.7]	531,726		532,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 526,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における土地につき再調達原価を把握できないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,155,927	2,934,410	11,221,517	8,636,000	2,585,517	（　0.9519） 2,461,154	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	54,692,311 円　　　　（　 445,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.00	ＲＣ6	474.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地上１階～２階店舗、３～６階事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 80.9 ％
の理由

同種・同規模のビルとしては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.00	65.4	51.68	5,400	279,072	12.0	3,348,864
							0.0	0
2～ 2	店舗	79.00	84.0	66.36	3,800	252,168	6.0	1,513,008
							0.0	0
3～ 6	事務所	79.00	84.0	66.36	2,800	185,808	6.0	1,114,848
							0.0	0
～

～

計		474.00	80.9	383.48		1,274,472		9,321,264
								0

⑨年額支払賃料	1,274,472 円　×　12ヶ月　＝　 15,293,664 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 383.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,293,664 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,223,493 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,070,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,321,264 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,756 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,155,927 円　　　　（　 115,089 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-11	5,933 ( 5,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,454 円/㎡　月額支払賃料（　 5,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００９Ｔ　　　　-10	4,961 ( 4,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,114
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	458,810 円	15,293,664　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 507,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,934,410 円　（　　　　　　 23,857 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 474.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,636,000 円（　　　　　 70,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,155,927 円
②総費用	2,934,410 円
③純収益　①－②	11,221,517 円
④建物等に帰属する純収益	8,636,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,585,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,461,154 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,009 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,692,311 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
茅ケ崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

茅ケ崎 5-1

神奈川県

神奈川第１０

氏名

不動産鑑定士　柳田　さをり

TEL.

鑑定評価額

60,300,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	茅ケ崎市新栄町５５６５番２９外｢新栄町８－２｣				②地積　(㎡)	123 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m (100,400)
	1:2.5	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6F2B	店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅に近い商業地域	南8m市道	水道、ガス、下水	茅ケ崎 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

８ｍ市道

交通

施設

茅ケ崎駅西方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

茅ケ崎駅北口商業地として熟成しており、当面、大きな変化もなく推移するものと予測される。引き続き商業地
における長引くコロナ禍等の影響に注視が必要である。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 507,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、茅ケ崎市、平塚市、及びその周辺市を中心とした駅周辺商業地域。需要者の中心は、全国でチェーン展
開を図る事業者、地縁性を有する地元事業者、分譲又は賃貸マンション等を手がける不動産業者等。ＪＲ茅ケ崎駅前商
業地として、人通りは多く、希少性は高い。茅ケ崎市の商業エリアは狭く、そもそも売物件自体が少ないため、出物が
あれば立地等希少性を反映し高値取引となる。住宅地と異なり商業地の中心価格帯の把握は極めて困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

商業施設の賃貸市場は成熟しており、収益目的での需要も存するが、コロナ禍等テナント需要は現状では堅調とは言い
難く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、本件においては、収益価格はやや低位に試算された。よっ
て、本件では、現実の取引により求められ、市場動向を反映し、実証性のある比準価格を主標とし、収益価格を関連づ
け、さらに、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　平塚 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 331,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 67.5]

[100.0]
100

489,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    475,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海沿いに品等良好な神奈川屈指の高級住宅地
域を抱え、北部西部は工業地帯等、多面を有
する市。人口は微増、高齢化率も県水準と同
様に上昇傾向。

茅ケ崎駅北側商業地域。８ｍ市道沿いに店舗
ビル等が建ち並ぶ。人通りは多く、繁華性は
高い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

茅ケ崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１００１ -45	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	北8m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
b	１０４１０１６Ｄ -404	茅ケ崎市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、北3.5m、二方路		商業高度4種最高31m (100,240)
c	１０４１０１６Ｄ -354	茅ケ崎市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、西3.5m、角地		近商高度2種最高15m (100,200)
d	１０４１００５ -7	茅ケ崎市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,240)
e	１０４１００１ -46	茅ケ崎市		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 444,314	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	500,899	100 [ 98.0]	511,121	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 448,278	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	460,584	100 [ 86.6]	531,852		532,000
c	(　 ) 533,706	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	538,888	100 [ 87.3]	617,283		617,000
d	(　 ) 591,481	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	547,389	100 [ 87.4]	626,303		626,000
e	(　 ) 401,036	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	425,942	100 [ 84.7]	502,883		503,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 507,000 円／㎡]

茅ケ崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,980,881	2,924,250	11,056,631	8,636,000	2,420,631	（　0.9519） 2,304,199	（ 4.8 - 0.3 ） 4.5％
	⑧収益価格	51,204,422 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

茅ケ崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	84.00	ＲＣ6	474.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	123 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階スケルトン、フロア貸しを想定。

⑦有効率　 80.9 ％
の理由

共用部分等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.00	65.4	51.66	5,130	265,016	12.0	3,180,192
							0.0	0
2～ 6	事務所	79.00	84.0	66.36	3,000	199,080	4.0	796,320
							0.0	0
～

～

～

計		474.00	80.9	383.46		1,260,416		7,161,792
								0

⑨年額支払賃料	1,260,416 円　×　12ヶ月　＝　 15,124,992 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 383.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,124,992 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,209,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,914,993 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,161,792 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,888 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,980,881 円　　　　（　 113,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１００９Ｔ　　　　-11	5,933 ( 5,435)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,181 円/㎡　月額支払賃料（　 5,130 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１００９Ｔ　　　　-13	4,127 ( 4,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,827
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

茅ケ崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	635,000 円	127,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	453,750 円	15,124,992　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 502,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,924,250 円　（　　　　　　 23,774 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 474.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0636 × 35 ％　＋ 0.0933 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,636,000 円（　　　　　 70,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,980,881 円
②総費用	2,924,250 円
③純収益　①－②	11,056,631 円
④建物等に帰属する純収益	8,636,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,420,631 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,304,199 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,204,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）