別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 茅ケ崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -30 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　難波　秀夫   TEL.

鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市下町屋３丁目３９番１１ ｢下町屋３－９－７｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 建築協定 (70,150) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 茅ケ崎 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.3 ｍ、奥行　約　　  11.2 ｍ、規模　　       159 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北西方 2.3km 法令 規制 １低専 (70,150) 準防  建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 バス便利用の既成の住宅地域で、当面は現状維持と判断される。居住環境は良好で、交通利便性はやや劣るとこ ろ、割安感から地価は安定的に推移しており、ここしばらくは当該傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市北西部の徒歩圏限界域及びバス便利用の既成の住宅地域。需要者は市内及び周辺市域からの転入 が大部分である。需要層は一次取得者が中心で敷地規模により二次取得者もみられる。供給は小規模開発分譲が多く、 大量の宅地供給はない。最寄り駅からやや距離があるが割安感から需要は概ね安定的である。土地は１２０～１３０㎡ 程度で２，０００～２，５００万円程度、新築戸建で３，５００～４，０００万円程度が取引の中心価格帯となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を主要な要素とする自己の居住目的が中心の住宅地域であり、採用可能な更地及び中古建物付土地の類似する取 引事例を収集し得た。一方、周辺では戸建の賃貸物件も散見されるが事例は少なく、また建築協定により共同住宅の建 築はできないので、収益価格は試算しなかった。よって、取引の実態を反映し実証的である比準価格を採用し、代表標 準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茅ケ崎 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    176,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [104.0] [100.0] 100 169,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    169,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工 戸数減少。ホテル、物流施設、マンション開 発がみられ、徒歩圏住宅地及び駅周辺商業地 は強含み傾向。 バス便利用の既成の住宅地域であるが、居住 環境が良好であるので、新型コロナの影響下 にあっても、割安感から地価は横ばいで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％