別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 茅ケ崎 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -27 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　玉井　純   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市芹沢字中ノ谷１０５７番２ ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南西4m市道 水道 茅ケ崎 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   190 ｍ、南   170 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.7 ｍ、奥行　約　　  13.8 ｍ、規模　　       243 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 茅ケ崎駅北方 5.7km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 対象地の周囲のみ戸建住宅地として宅地造成されているが、周囲は農家住宅、農地等も見られる、利便性に劣り 熟成度の低い住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。地価は若干の下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市及び隣接市町に存する住宅地域である。需要者の中心は茅ケ崎市及び隣接市町に地縁性を有する 一次取得者で、他圏域からの転入はほとんど見られない。市街化調整区域に存し住宅地としての熟成度は低く、付近に 生活利便施設等が点在するが限定的で、最寄駅からも遠く利便性に欠ける。需要の中心価格帯は、土地は１５０－２２ ０㎡程度で１，３００万円－２，０００万円程度、新築戸建は２，３００万円－２，８００万円程度程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は利便性や快適性が重視される郊外の戸建住宅地で、戸建住宅用地の取引が中心である。同一需給圏内において 複数の信頼性の高い市街化調整区域内の取引事例を採用出来たことから、求められた比準価格は説得力が高い。市街化 調整区域に存し保守的な地域特性等を有し、収益性が低廉で賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念 した。本件では、比準価格を中心に、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平塚 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 67.0] [100.0] 100 63,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響も弱まり、多くの地域で需要 は回復傾向にあり、取引の活発な駅最寄地域 や物流倉庫地等では、地価の強い上昇傾向も 認められる。 バス便利用を中心とする市街化調整区域内の 住宅地域で、地域要因に特段の変化はない。 利便性、規制を反映し、地価は若干下落傾向 で推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 -39.8 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％