別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 茅ケ崎 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茅ケ崎 -6 神奈川県 神奈川第１０ 氏名  不動産鑑定士　佐竹　良輔   TEL.

鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茅ケ崎市松風台１０６９番３０ ｢松風台１１－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） (60,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ分譲住宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 香川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       163 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 松風台住民協定により建物の 用途は２階建以下一戸建て専 用住宅が基本とされている。 街 路 基準方位北、６．２ ｍ市道 交通 施設 香川駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした街区に戸建住宅が建ち並んでおり、住民協定による戸建住宅を主体とした地域の状況に変化はな く、地価は底値を脱して安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は茅ケ崎市北部で、茅ケ崎駅からはバス便となる日常的に自家用車利用を前提とする圏域である。主な需要 者は茅ケ崎市内や寒川町に在住するサラリーマン世帯で、市内や周辺都市に通勤する一次取得者や買替層となる。閑静 な住環境が確保され、地価は安定的に推移している。土地は総額２０００万円前半から２５００万円程度、新築戸建住 宅で総額３０００万円前半から４０００万円程度が中心的な価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、自用の住宅地として取引された複数の事例により実証的に求められており説得力が高く、妥当な水準で試 算されている。一方、住民協定により近隣地域では賃貸用共同住宅は建築されておらず、賃貸市場を前提とする収益面 からの検証は妥当ではないと判断し、収益還元法を非適用とした。よって、鑑定評価額は説得力の高い比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　神奈川寒川 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 93.3] [102.0] 100 152,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ以降、茅ケ崎市の経済活動は回復 傾向にあるがまだ途上である。転入者の増加 がみられ、人口は増加基調である。 郊外部の区画整然とした閑静な住宅地域であ る。住民協定により住環境が保全されており 、地域要因に変動はなく地価はやや上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％