鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０５ -2	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東16.5m県道、南5m、角地		１住居高度2種最高15m (80,200)
b	１０４１２０１Ｄ -29	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,390)
c	１０４１２０２ -13	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、南6m、角地		近商高度地区2種 (80,200)
d	１０４１２０１Ｄ -27	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,330)
e	１０４１２０４Ｄ -30	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	北22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,023	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	123,910	100 [ 75.4]	164,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	164,000
b	(　 ) 196,595	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	194,039	100 [ 97.4]	199,219		199,000
c	(　 ) 126,267	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	123,172	100 [ 79.3]	155,324		155,000
d	(　 ) 264,057	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	260,624	100 [ 113.6]	229,423		229,000
e	(　 ) 118,005	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,707	100 [ 71.3]	163,684		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -23.1	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

小田原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			本件は既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,460,203	3,745,879	14,714,324	12,691,100	2,023,224	（　0.9489） 1,919,837	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	39,180,347 円　　　　（　 127,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ4	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

４階建て鉄骨造の店舗兼事務所を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似不動産の有効率を参考に算出。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	90.0	207.00	2,717	562,419	10.0	5,624,190
							0.0	0
2～ 2	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	6.0	2,235,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	6.0	2,235,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	6.0	2,235,600
							0.0	0
～

計		920.00	90.0	828.00		1,680,219		12,330,990
								0

⑨年額支払賃料	1,680,219 円　×　12ヶ月　＝　 20,162,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,162,628 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,814,637 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,347,991 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,330,990 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,212 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,460,203 円　　　　（　 59,936 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０３Ｔ　　　　-14	3,121 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,285	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,740 円/㎡　月額支払賃料（　 2,717 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１１Ｔ　　　　-16	1,647 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,825
c	１０４１２０５Ｔ　　　　-8	2,691 ( 2,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,990

小田原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	895,000 円	179,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	604,879 円	20,162,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 456,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,432,000 円	179,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	179,000 円	179,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,745,879 円　（　　　　　　 12,162 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	179,000,000 円	設計監理料率　 189,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,691,100 円（　　　　　 41,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,460,203 円
②総費用	3,745,879 円
③純収益　①－②	14,714,324 円
④建物等に帰属する純収益	12,691,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,023,224 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,919,837 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,180,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 127,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
小田原 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-10

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

TEL.

鑑定評価額

54,500,000 円

１㎡当たりの価格

177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市南鴨宮３丁目４４番２１｢南鴨宮３－４４－３８｣				②地積　(㎡)	308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,300)
	1:1.5	銀行ＲＣ3	店舗、事務所に一般住宅も見られる駅前商業地域	西18m市道	水道、ガス、下水	鴨宮 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 45 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 308 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

鴨宮駅南方

130m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

鴨宮駅に近い中低層店舗乃至事務所等が立地する近隣型の商業地域で、相応の繁華性を有する現況にある。その
恵まれた地理的位置関係等から、将来的には繁華性の向上も期待されるが、地価は弱含み傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 124,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原市域を中心にして、隣接乃至近接市町域を含む鉄道駅周辺乃至幹線道路沿いの類似商業地の存す
る圏域。需要者の中心は、圏域内の商業経営者、不動産開発業者、個人投資家等が考えられる。圏域内での供給は少な
く、需要もやや弱く、マンション等への転用も見られる中で、地価は弱含み乃至横這い傾向で推移している。圏域内で
供給される商業地は、㎡当たり９～２０万円程度が多いが、その中心価格帯を把握することはやや困難な状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は、東海道本線の鴨宮駅に近い近隣型の商業地域で、相応の繁華性を有する商業地域としての現況にある。地域
内は、鴨宮駅に近接して位置するなどの地理的条件等から、将来的には熟成度の向上も期待される。地域内では、その
恵まれた地域的特性から収益目的の取引も見られ、相応の収益性が期待できる。よって、価格の調整に当たっては比準
価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の価格との均衡等にも配慮して、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 164,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.6]

[100.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

活性化に向けての動きも見られるが、中心商
業地でも需要は弱く、繁華性を有する一部地
域を除き、その他商業地の地価は弱含み乃至
下落傾向にある。

鴨宮駅の駅前商業地で、将来的には繁華性の
向上も期待されるが、地域内は一般住宅も介
在するなどの現況にあり、地価は弱含み乃至
下落傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１１Ｄ -45	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	東17.9m市道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
b	１０４１２０７ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 景観計画重点区域 (90,300)
c	１０４１２０２ -8	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.3m市道、中間画地		近商高度2種最高15m (90,200)
d	１０４１２０６Ｄ -40	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	南15m市道、北西6.5m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 152,742	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	144,596	100 [ 77.6]	186,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 193,588	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,201	100 [ 104.8]	184,352		184,000
c	(　 ) 132,573	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	138,853	100 [ 78.0]	178,017		178,000
d	(　 ) 150,991	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	145,714	100 [ 79.3]	183,750		184,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

小田原 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,213,301	3,827,106	14,386,195	12,407,500	1,978,695	（　0.9489） 1,877,584	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	38,318,041 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ4	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	308 ㎡	14.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

低層の店舗乃至事務所などが立地する駅に近い商業地としての特性から、３階建のフロアー貸しによる店舗兼事務所を想定した。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

階段室、ホール等

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	230.00	85.0	195.50	2,500	488,750	6.0	2,932,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	230.00	85.0	195.50	2,200	430,100	6.0	2,580,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	230.00	90.0	207.00	1,800	372,600	3.0	1,117,800
							0.0	0
4～ 4	事務所	230.00	90.0	207.00	1,700	351,900	3.0	1,055,700
							0.0	0
～

計		920.00	87.5	805.00		1,643,350		7,686,600
								0

⑨年額支払賃料	1,643,350 円　×　12ヶ月　＝　 19,720,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 805.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,720,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,577,616 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,142,584 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,686,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,717 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,213,301 円　　　　（　 59,134 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０８Ｔ　　　　-4	2,134 ( 2,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,513 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０８Ｔ　　　　-7	3,121 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,714
c	１０４１２０８Ｔ　　　　-27	2,403 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,403

小田原 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	591,606 円	19,720,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 610,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,827,106 円　（　　　　　　 12,426 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,407,500 円（　　　　　 40,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,213,301 円
②総費用	3,827,106 円
③純収益　①－②	14,386,195 円
④建物等に帰属する純収益	12,407,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,978,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,877,584 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,096 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,318,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）