鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０４Ｄ -2	小田原市		建付地	（　）	台形	南西8m市道、東4m、角地		商業高度4種最高31m 駐車場整備地区 (100,400)
b	１０４１２０９ -23	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南15m、角地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
c	１０４１２０７ -24	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、東3.4m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
d	１０４１２０６Ｄ -52	小田原市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東13m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e	１０４１２０１Ｄ -27	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 383,089	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	371,822	100 [ 65.9]	564,222	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	564,000
b	(　 ) 325,923	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,797	100 [ 74.1]	426,177		426,000
c	(　 ) 242,350	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	235,056	100 [ 62.3]	377,297		377,000
d	(　 244,818) 612,045	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	608,985	100 [ 75.6]	805,536		806,000
e	(　 ) 264,057	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	262,473	100 [ 59.3]	442,619		443,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.4	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.4	交通・接近　 +0.9	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

小田原 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,640,535	2,698,764	10,941,771	7,799,000	3,142,771	（　0.9489） 2,982,175	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	60,860,714 円　　　　（　 373,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	127.50	ＲＣ4	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	336 ％	163 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗フロア貸、３階以上事務所、平均専有面積５３㎡

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	80.0	102.00	3,448	351,696	10.0	3,516,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	127.50	85.0	108.38	2,931	317,662	5.0	1,588,310
							0.0	0
3～ 3	事務所	127.50	85.0	108.38	2,586	280,271	3.0	840,813
							0.0	0
4～ 4	事務所	127.50	85.0	108.38	2,586	280,271	3.0	840,813
							0.0	0
～

計		510.00	83.8	427.14		1,229,900		6,786,896
								0

⑨年額支払賃料	1,229,900 円　×　12ヶ月　＝　 14,758,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,758,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,180,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,578,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,786,896 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 62,439 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,640,535 円　　　　（　 83,684 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０７Ｔ　　　　-6	2,336 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	3,048	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,477 円/㎡　月額支払賃料（　 3,448 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０７Ｔ　　　　-1	4,438 ( 4,167)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,931
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	442,764 円	14,758,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 606,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,698,764 円　（　　　　　　 16,557 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,799,000 円（　　　　　 47,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,640,535 円
②総費用	2,698,764 円
③純収益　①－②	10,941,771 円
④建物等に帰属する純収益	7,799,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,142,771 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,982,175 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,860,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 373,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
小田原 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-9

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

75,500,000 円

１㎡当たりの価格

463,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	370,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町２丁目５９番６｢栄町２－９－１０｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,336)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ4	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域	西5.6m市道	水道、ガス、下水	小田原 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 163 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．６ｍ市道　

交通

施設

小田原駅南東方

340m

法令

規制

商業
(100,336)
防火
高度4種最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

小田原駅に近い繁華性の高い商店街として熟成している。コロナ禍もあり飲食店舗等への客足減少の影響はあっ
たが、１年前のミナカ小田原の開業効果により駅前商業地域への客足シフトがより強まると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 476,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西・湘南・県央の主要駅前及び周辺の商業地域である。需要者は地元自営業者、県内外に支店を有する
企業、投資家等を主体とし、全国展開する飲食チェーン店、コンビニ、マンションの立地も見られ、最近では駅前ミナ
カも開業している。経営者の高齢化等により商店街の空洞化が見られるが、近隣地域は小田原駅前から回遊性のある商
店街であり需要は堅調で希少性がある。ただ取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯を見出し難い状態である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は小田原駅周辺の繁華性の高い商業地域で賃貸ビルも見られるが、１階路面店舗については需要は堅調である
が、上層階になるに伴い需要は低く流動的な要素が強いことから収益価格の相対的規範性は若干劣り、賃貸目的の事業
者向けの賃貸市場の成熟の程度はやや低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 710,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[152.6]

[100.0]
100

463,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    465,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

小田原駅前ミナカの開業による期待性は駅前
商業地周辺に限られており、外延部の商業地
、路線商業地等の地価は全般的に弱含みであ
る。

小田原駅周辺の繁華な商業地域であるが、ミ
ナカ開業効果による相応の需要と、コロナ禍
の影響による不透明感から地価は横這い乃至
微減傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０６ -20	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東12m、角地		商業高度4種最高31m (100,400)
b	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m国道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０４１０１６ -5	平塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南22m市道、北6m、二方路		商業高度4種最高31m (100,600)
d	１０４１０１６ -1	平塚市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、東6m、南6m、三方路		商業高度4種最高31m (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	315,541	100 [ 70.2]	449,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	449,000
b	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	296,046	100 [ 63.5]	466,214		466,000
c	(　 ) 475,287	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	465,968	100 [ 91.4]	509,812		510,000
d	(　 ) 611,893	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.3]	685,211	100 [ 143.5]	477,499		477,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 476,000 円／㎡]

小田原 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,804,813	2,702,365	11,102,448	7,799,000	3,303,448	（　0.9489） 3,134,642	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	63,972,286 円　　　　（　 392,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	127.50	ＲＣ4	510.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	336 ％	163 ㎡	9.5 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗はフロア貸しで１００㎡前後、３、４階事務所は各階の部分貸しで、専有面積約５０㎡

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	127.50	80.0	102.00	3,296	336,192	10.0	3,361,920
							0.0	0
2～ 2	店舗	127.50	85.0	108.38	2,966	321,455	8.0	2,571,640
							0.0	0
3～ 3	事務所	127.50	85.0	108.38	2,802	303,681	5.0	1,518,405
							0.0	0
4～ 4	事務所	127.50	85.0	108.38	2,637	285,798	5.0	1,428,990
							0.0	0
～

計		510.00	83.8	427.14		1,247,126		8,880,955
								0

⑨年額支払賃料	1,247,126 円　×　12ヶ月　＝　 14,965,512 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 427.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,965,512 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,242,137 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,723,375 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,880,955 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,438 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,804,813 円　　　　（　 84,692 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０６Ｔ　　　　-26	3,604 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,323 円/㎡　月額支払賃料（　 3,296 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０６Ｔ　　　　-27	2,336 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	2,893
c	１０４１２０６Ｔ　　　　-28	1,886 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,794

小田原 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	550,000 円	110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	448,965 円	14,965,512　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 603,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 880,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,702,365 円　（　　　　　　 16,579 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 510.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,799,000 円（　　　　　 47,847 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,804,813 円
②総費用	2,702,365 円
③純収益　①－②	11,102,448 円
④建物等に帰属する純収益	7,799,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,303,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,134,642 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,231 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,972,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 392,000 円／㎡）