鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０１Ｄ -29	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,390)
b	１０４１２０７ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 景観計画重点区域 (90,300)
c	１０４１２１２Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０４１２０７ -24	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、東3.4m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
e	１０４１２０４Ｄ -30	小田原市		更地	（　）	不整形	北22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,595	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,253	100 [ 114.5]	168,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	169,000
b	(　 ) 193,588	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,007	100 [ 114.7]	168,271		168,000
c	(　 ) 132,389	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	130,933	100 [ 78.2]	167,434		167,000
d	(　 ) 242,350	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,350	100 [ 137.5]	170,436		170,000
e	(　 ) 118,005	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,353	100 [ 71.0]	163,877		164,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

小田原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,328,753	938,469	4,390,284	3,768,450	621,834	（　0.9432） 586,514	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	11,969,673 円　　　　（　 98,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	122 ㎡	7.3 m x 16.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：２ＤＫ、約４３㎡／戸、４戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	85.0	80.75	2,343	189,197	6.0	1,135,182
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	90.0	85.50	1,640	140,220	1.0	140,220
							1.0	140,220
3～ 3	居宅	95.00	90.0	85.50	1,640	140,220	1.0	140,220
							1.0	140,220
～

～

計		285.00	88.3	251.75		469,637		1,415,622
								280,440

⑨年額支払賃料	469,637 円　×　12ヶ月　＝　 5,635,644 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,635,644 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 450,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,184,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,415,622 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 280,440 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 130,937 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,328,753 円　　　　（　 43,678 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０９Ｔ　　　　-3	3,556 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [152.0]	100 [100.0]	2,339	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,355 円/㎡　月額支払賃料（　 2,343 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０９Ｔ　　　　-4	3,638 ( 3,532)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [153.0]	100 [100.0]	2,378
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,500 円	48,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	169,069 円	5,635,644　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 388,000 円	48,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,500 円	48,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 938,469 円　（　　　　　　 7,692 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,500,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,768,450 円（　　　　　 30,889 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,328,753 円
②総費用	938,469 円
③純収益　①－②	4,390,284 円
④建物等に帰属する純収益	3,768,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	621,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	586,514 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,807 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,969,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 98,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
小田原 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-6

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　小泉　正義

TEL.

鑑定評価額

20,000,000 円

１㎡当たりの価格

164,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町２丁目５５０番５外｢栄町２－１５－２２｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,300)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ3	低層店舗、店舗兼住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	東12m市道	水道、ガス、下水	小田原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.3 ｍ、奥行　約　　 16.5 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

小田原駅東方

550m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、店舗兼住宅を中心とする近隣商業地域であり、駅周辺に比し繁華性は低い。最寄駅距離から共同住宅
等の住宅系需要が存し、今後も住宅系の利用増加が予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 111,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小田原市内及び隣接市町の路線・近隣商業地域。主たる需要者は地元の中小企業者であるが、比較的駅に
近いエリアでは個人等の不動産投資需要もみられる。背後人口の減少や、車利用増加等の傾向から商業中心は郊外大型
店に移行が進み、旧来の商店街等は繁華性が低下した状態が続いている。他方で小田原駅に近い利便性から住宅利用が
進行しつつある。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は駅中心部から離れた繁華性の低い路線商業地域であり、店舗兼住宅が多く、自己使用の店舗中
心であり、投資目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は、小田原
市内で、対象地と繁華性等の類似性が高い商業地事例を中心に選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から
比準価格を重視し収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによる観光客減少、飲食
・娯楽施設の売上減少等の影響が継続し、市
内商業地の需要は弱含みの傾向が続いている
。

国際通り沿いの路線商業地域であるが、店舗
兼住宅が多く、空き店舗もみられ繁華性は高
くない。その他地域要因に特段の変動はみら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０７ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 景観計画重点区域 (90,300)
b	１０４１２０１Ｄ -29	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,390)
c	１０４１２１２Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	１０４１２０７ -9	小田原市		底地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 都市機能誘導区域 (90,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 193,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,588	100 [ 99.0]	195,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 196,595	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	196,595	100 [ 99.0]	198,581		199,000
c	(　 ) 132,389	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	132,389	100 [ 85.1]	155,569		156,000
d	(　 58,625) 146,563	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	146,563	100 [ 86.1]	170,224		170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 168,000 円／㎡]

小田原 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内にあり再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,399,338	936,936	4,462,402	3,760,680	701,722	（　0.9432） 661,864	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,507,429 円　　　　（　 111,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ3	285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	122 ㎡	7.3 m x 16.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階以上２ＤＫタイプ、平均専有面積４３㎡、総戸数４戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物における標準的な有効率による

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	90.0	85.50	2,436	208,278	6.0	1,249,668
							0.0	0
2～ 2	居宅	95.00	90.0	85.50	1,510	129,105	1.0	129,105
							1.0	129,105
3～ 3	居宅	95.00	90.0	85.50	1,510	129,105	1.0	129,105
							1.0	129,105
～

～

計		285.00	90.0	256.50		466,488		1,507,878
								258,210

⑨年額支払賃料	466,488 円　×　12ヶ月　＝　 5,597,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 256.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,597,856 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 335,871 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,261,985 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,507,878 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,174 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 258,210 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,179 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,399,338 円　　　　（　 44,257 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１０Ｔ　　　　-36	1,745 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [ 80.0]	2,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,448 円/㎡　月額支払賃料（　 2,436 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１１Ｔ　　　　-14	2,805 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,968
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,000 円	48,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	167,936 円	5,597,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 387,200 円	48,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,400 円	48,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 936,936 円　（　　　　　　 7,680 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9432

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0777	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 35 ％　＋　0.0797 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,760,680 円（　　　　　 30,825 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,399,338 円
②総費用	936,936 円
③純収益　①－②	4,462,402 円
④建物等に帰属する純収益	3,760,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	701,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	661,864 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,507,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,000 円／㎡）