鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m国道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
b	１０４１２０７ -9	小田原市		底地	（　）	ほぼ長方形	東4.5m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 都市機能誘導区域 (90,270)
c	１０４１２０９ -23	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南15m、角地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
d	１０４１２１２Ｄ -11	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	南東22m国道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	１０４１２０４Ｄ -20	小田原市		貸家建付地	（　）	不整形	東15m県道、中間画地		２住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	278,431	100 [ 118.0]	235,958	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	236,000
b	(　 58,625) 146,563	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	145,830	100 [ 63.0]	231,476		231,000
c	(　 ) 325,923	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	331,250	100 [ 118.0]	280,720		281,000
d	(　 ) 132,389	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	142,318	100 [ 55.5]	256,429		256,000
e	(　 ) 182,126	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.0]	191,039	100 [ 81.6]	234,116		234,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -34.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.3	環境　　　　 -42.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

小田原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価を適切に求める事が困難であるため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,579,249	3,106,349	13,472,900	11,627,600	1,845,300	（　0.9489） 1,751,005	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	35,734,796 円　　　　（　 137,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ6	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	7.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、事務所（フロア貸し）、２～６階：共同住宅（２ＤＫ・専有面積４０㎡程度）

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗、事務所	140.00	75.0	105.00	3,380	354,900	5.0	1,774,500
							0.0	0
2～ 2	居宅	140.00	85.0	119.00	1,791	213,129	1.0	213,129
							1.0	213,129
3～ 6	居宅	140.00	85.0	119.00	1,859	221,221	1.0	221,221
							1.0	221,221
～

～

計		840.00	83.3	700.00		1,452,913		2,872,513
								1,098,013

⑨年額支払賃料	1,452,913 円　×　12ヶ月　＝　 17,434,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 700.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,434,956 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,394,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,040,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,872,513 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,427 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,098,013 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 512,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,579,249 円　　　　（　 63,766 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-9	3,556 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [113.0]	100 [100.0]	3,313	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,394 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０４Ｔ　　　　-17	4,043 ( 3,913)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,500
c	１０４１２１１Ｔ　　　　-13	2,127 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	3,376

小田原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	820,000 円	164,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	523,049 円	17,434,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,312,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,106,349 円　（　　　　　　 11,947 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,627,600 円（　　　　　 44,722 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,579,249 円
②総費用	3,106,349 円
③純収益　①－②	13,472,900 円
④建物等に帰属する純収益	11,627,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,845,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,751,005 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,735 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,734,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
小田原 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-5

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　下村　太

TEL.

鑑定評価額

58,800,000 円

１㎡当たりの価格

226,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町２丁目１２２番１｢栄町２－１２－４｣				②地積　(㎡)	260 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
	1:4.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ6	中層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域	西12m国道	水道、ガス、下水	小田原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 34.5 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ国道

交通

施設

小田原駅北東方

450m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移す
るものと予測される。小田原駅前の商業地に比べ繁華性はやや低く、地価はやや下落傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 234,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね小田原市及びその周辺市町に位置する商業地域である。主な需要者は小田原市及びその周辺市町の中
小企業や個人事業者が中心であるが、規模の大きい画地は全国展開する法人やマンションデベロッパー等も考えられる
。旧来からの商業地域で、近年は小田原駅前の商業地に比べその周縁部の繁華性は低下しいる。供給が少ないため取引
件数も少なく、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。地価は弱含みで推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域周辺から規範性の高い複数の事例を収集し試算され信頼性は高い。熟成した地方都市で自用の店舗
・事務所が多く、土地価格に見合う賃料が形成されていないため収益価格は低位に試算され、比準価格に比べ信頼性は
やや劣る。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、商業地としての収益性を
反映して求められた収益価格を比較考量し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    228,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小田原 5-4                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    227,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は、新型コロナによる厳しい状況が徐々
に緩和されつつあるものの、弱さがみられる
。小田原市内の商業地の価格は弱含みに推移
している。

中層の店舗、事務所等が多い国道沿いの商業
地域である。格別の地域要因の変動は認めら
れず今後も現状のまま推移すると予測される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

-0.4 ％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０１Ｄ -29	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,390)
b	１０４１２０７ -24	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、東3.4m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
c	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m県道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
d	１０４１２０９ -23	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南15m、角地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,595	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,253	100 [ 67.9]	284,614	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	285,000
b	(　 ) 242,350	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	238,991	100 [ 83.3]	286,904		287,000
c	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	250,588	100 [ 110.0]	227,807		228,000
d	(　 ) 325,923	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	317,935	100 [ 120.0]	264,946		265,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 234,000 円／㎡]

小田原 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,475,316	3,074,896	13,400,420	11,485,800	1,914,620	（　0.9489） 1,816,783	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	37,077,204 円　　　　（　 143,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	180.00	ＲＣ6	828.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m 駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	260 ㎡	7.5 m x 34.5 m	前面道路：国道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗事務所、２～６Ｆ共同住宅（約３９㎡／戸×１５戸）

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

近隣地域における標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗事務所	138.00	84.0	115.92	3,323	385,202	6.0	2,311,212
							0.0	0
2～ 6	住宅	138.00	84.0	115.92	1,828	211,902	1.0	211,902
							1.0	211,902
～

～

～

計		828.00	84.0	695.52		1,444,712		3,370,722
								1,059,510

⑨年額支払賃料	1,444,712 円　×　12ヶ月　＝　 17,336,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 695.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,336,544 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,386,924 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,949,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,370,722 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,011 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,059,510 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 494,685 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,475,316 円　　　　（　 63,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-9	3,556 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,323 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０５Ｔ　　　　-11	2,884 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	810,000 円	162,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	520,096 円	17,336,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,296,000 円	162,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	162,000 円	162,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,074,896 円　（　　　　　　 11,827 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	162,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 828.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,485,800 円（　　　　　 44,176 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,475,316 円
②総費用	3,074,896 円
③純収益　①－②	13,400,420 円
④建物等に帰属する純収益	11,485,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,914,620 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,816,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,077,204 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,000 円／㎡）