鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０ -31	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.1m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
b	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	不整形	西13m県道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
c	１０４１２０１Ｄ -28	小田原市		更地	（　）	不整形	南5.5m市道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,330)
d	１０４１２０６ -20	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m市道、東12m、角地		商業高度4種最高31m (100,400)
e	１０４１２０７ -24	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12m国道、東3.4m、二方路		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,908	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,524	100 [ 89.0]	215,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	215,000
b	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	265,109	100 [ 121.3]	218,556		219,000
c	(　 ) 257,964	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	269,369	100 [ 87.0]	309,620		310,000
d	(　 ) 325,007	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 110.0]	327,633	100 [ 136.4]	240,200		240,000
e	(　 ) 242,350	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	241,865	100 [ 89.7]	269,638		270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 225,000 円／㎡]

小田原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,212,635	3,607,326	14,605,309	12,407,500	2,197,809	（　0.9489） 2,085,501	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	42,561,245 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ6	920.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	233 ㎡	10.6 m x 21.6 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～６階は事務所を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,950	424,800	5.0	2,124,000
							0.0	0
2～ 3	事務所	175.00	85.0	148.75	2,200	327,250	5.0	1,636,250
							0.0	0
4～ 6	事務所	130.00	85.0	110.50	1,700	187,850	5.0	939,250
							0.0	0
～

～

計		920.00	84.0	773.00		1,642,850		8,214,250
								0

⑨年額支払賃料	1,642,850 円　×　12ヶ月　＝　 19,714,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 773.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,714,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,577,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,137,064 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,214,250 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 75,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,212,635 円　　　　（　 78,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２１０Ｔ　　　　-36	1,745 ( 1,695)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	2,644	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,962 円/㎡　月額支払賃料（　 2,950 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２０７Ｔ　　　　-5	3,604 ( 3,449)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,004
c	１０４１２０７Ｔ　　　　-6	2,336 ( 2,266)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	3,318

小田原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	875,000 円	175,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	591,426 円	19,714,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,400,000 円	175,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	175,000 円	175,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,607,326 円　（　　　　　　 15,482 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	175,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 920.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,407,500 円（　　　　　 53,251 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,212,635 円
②総費用	3,607,326 円
③純収益　①－②	14,605,309 円
④建物等に帰属する純収益	12,407,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,197,809 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,085,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,561,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
小田原 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 5-3

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　川嶋　創

TEL.

鑑定評価額

49,900,000 円

１㎡当たりの価格

214,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市栄町１丁目３０番５外｢栄町１－１３－１８｣				②地積　(㎡)	233 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m (100,400)
	1:2	事務所ＲＣ5	中層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	東16m国道	水道、ガス、下水	小田原 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 160 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.6 ｍ、奥行　約　　 21.6 ｍ、規模　　 233 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

小田原駅南東方

540m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

小田原駅近くの国道沿いに中小店舗、事務所ビル等が混在する商業地域であり、特別な変動要因が無いため今後
も現状を維持するものと予測する。地価は暫くは概ね横這い状態で推移していくものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 206,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は県西に所在する普通商業地域である。需要者は県西地区の法人及び不動産業者が中心であり、全国展開す
る事業者も需要者として捉えうる。しかしながら当該地域は繁華性にやや劣るため需要者は限定的であり、かつ減少傾
向にある。小田原駅から比較的近くであるが、人通りが減少傾向にあるため、地価は反転するには至ってない。取引の
中心価格帯は、取引も少なく、用途、規模等により様々なため見出すことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

現実の取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であるが、商業地の取引事例は
個別事情が強く反映されるため、昨今の取引が少ない状況を鑑みるとやや精度に劣ることは否定できない。一方、収益
価格は、取引の重要な指標で、理論的かつ有用性の高い価格であるが、想定事項を多く含み流動的である。以上より、
比準価格及び収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 228,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[105.0]

[100.0]
100

215,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    214,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる景気悪化が長引いていたが
、徐々に客足は戻りつつある。しかしながら
地価が反転するには至っていない。

小田原駅近くの店舗、事務所ビルが多い商業
地域であるが、繁華性に劣り人口減少に伴い
地価は下落傾向にある。地域要因に特段の変
動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０９ -23	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南15m、角地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
b	１０４１２１０ -31	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.1m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
c	１０４１２０７ -25	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南14m市道、中間画地		近商高度3種最高20m 景観計画重点区域 (90,300)
d	１０４１２１２Ｄ -42	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西13m県道、中間画地		商業高度4種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 325,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	310,403	100 [ 140.0]	221,716	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	222,000
b	(　 ) 191,908	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	191,908	100 [ 89.3]	214,903		215,000
c	(　 ) 193,588	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	193,588	100 [ 73.0]	265,189		265,000
d	(　 ) 253,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	266,441	100 [ 122.5]	217,503		218,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 218,000 円／㎡]

小田原 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,449,291	3,849,865	15,599,426	13,116,500	2,482,926	（　0.9489） 2,356,048	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	48,082,612 円　　　　（　 206,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	180.00	ＲＣ6	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	233 ㎡	10.6 m x 21.6 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況により、１階は店舗、２階以上は各２戸の事務所利用を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	2,856	299,880	6.0	1,799,280
							0.0	0
2～ 6	事務所	150.00	85.0	127.50	2,285	291,338	3.0	874,014
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	82.5	742.50		1,756,570		6,169,350
								0

⑨年額支払賃料	1,756,570 円　×　12ヶ月　＝　 21,078,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 742.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,078,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,686,307 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,392,533 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,169,350 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,758 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,449,291 円　　　　（　 83,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０１Ｔ　　　　-26	3,017 ( 2,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [150.0]	100 [ 80.0]	2,794	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,870 円/㎡　月額支払賃料（　 2,856 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４１２１１Ｔ　　　　-14	2,805 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	925,000 円	185,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	632,365 円	21,078,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 442,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,480,000 円	185,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	185,000 円	185,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,849,865 円　（　　　　　　 16,523 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	185,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0709	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0665 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,116,500 円（　　　　　 56,294 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,449,291 円
②総費用	3,849,865 円
③純収益　①－②	15,599,426 円
④建物等に帰属する純収益	13,116,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,482,926 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,356,048 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,112 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,082,612 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,000 円／㎡）