別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小田原 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -30 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　伊東　良平   TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市久野字南舟原二３３０３番ロ外 ②地積 　(㎡) 692   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 農地に囲まれた農家 住宅地域 南7.5m市道 水道 足柄 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       692 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 足柄駅西方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 小田原市山間部の農家住宅を中心とした住宅地域で、バス便があるものの自家用車の利用が中心となる。一部に 宅地開発の動きが見られたものの、市街地の拡大傾向はなく、当面は現在の地域の特性を維持すると見られる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小田原市及び隣接市町の、小田原駅から北西方面の山間部の市街化調整区域内の農家住宅地域の範囲と 判定した。典型的な需要者は、周辺地域内での農業従事者であり、取得者は限定される。農地の需要とともに農家住宅 の需要も減退しており、宅地開発を目的とした用地取得も少なく、特定の理由を持った農業施設用地の取得などに取引 が限定されているのが実情である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の市街化調整区域内の類似の取引事例から求めたもので、実証的で規範性がある。対象地は 農家住宅を中心とした住宅地域で賃貸需要がなく、賃貸を想定した価格判断が困難なため、収益還元法の適用は断念し た。よって本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との比較を行いその検討を踏まえ、比準価格を以って表記のと おり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南足柄 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [ 97.5] 100 100 [100.0] 100 [ 86.6] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 農業従事者の減少が続き、農家住宅の需要拡 大はなく、地価は弱含みが続いている。 バス便はあるものの自家用車の利用が必須の 地域で、周辺に日用品を販売する店舗もなく 、利便性に劣る状況に変化はない。 特に変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％