鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０ -31	小田原市		建付地	（　）	ほぼ台形	北8.1m市道、中間画地		商業高度4種最高31m 駐車付置義務 (100,400)
b	１０４１２１０ -10	小田原市		更地	（　）	袋地等	南4.6m私道、中間画地		１低専土砂災害警戒区域 (60,150)
c	１０４１２０６ -26	小田原市		更地	（　）	ほぼ台形	西4m道路、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０４１２０６Ｄ -37	小田原市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度1種最高12m (60,150)
e	１０４１２０１ -33	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北4.5m、二方路		１住居高度2種最高15m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 191,908	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	193,846	100 [ 96.9]	200,047	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	204,000
b	(　 ) 149,419	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	182,104	100 [ 106.1]	171,634		175,000
c	(　 ) 135,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,113	100 [ 66.5]	203,177		207,000
d	(　 ) 137,232	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	131,985	100 [ 67.1]	196,699		201,000
e	(　 ) 163,737	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	157,696	100 [ 72.1]	218,718		223,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

小田原 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,775,913	774,506	4,001,407	2,734,150	1,267,257	（　0.9715） 1,231,140	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	25,648,750 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	137.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	230 ㎡	16.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積４０㎡、６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,597	191,640	1.0	191,640
							1.0	191,640
2～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,630	195,600	1.0	195,600
							1.0	195,600
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		387,240		387,240
								387,240

⑨年額支払賃料	387,240 円　×　12ヶ月　＝　 4,646,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,646,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,344 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,585,536 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	387,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,679 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 387,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 186,698 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,775,913 円　　　　（　 20,765 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０５Ｔ　　　　-4	1,584 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	1,796	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,630 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０５Ｔ　　　　-5	1,576 ( 1,576)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	183,500 円	36,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,806 円	4,826,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 293,600 円	36,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,700 円	36,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 774,506 円　（　　　　　　 3,367 円／㎡）　　（経費率　　 16.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,700,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,734,150 円（　　　　　 11,888 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,775,913 円
②総費用	774,506 円
③純収益　①－②	4,001,407 円
④建物等に帰属する純収益	2,734,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,267,257 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,231,140 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,648,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
小田原 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -23

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　中津川　治

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

184,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市城山３丁目７１７番１０｢城山３－５－２１｣				②地積　(㎡)	230 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,150) （その他）高度1種最高12m
	1.2:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域	東4.2m市道、背面道	水道、ガス、下水	小田原 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、４．２
ｍ市道

交通

施設

小田原駅南西方

550m

法令

規制

１中専
(60,150)
高度1種最高12m

⑤地域要因の将
　来予測

小田原駅に近接した旧来からの品等に恵まれた住宅地域の一画に位置し、一般住宅、共同住宅を主体とする土地
利用を維持している。地域内は、その恵まれた地域的特性から、現況の土地利用を維持して行くと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田原駅を中心とした小田原市域の西部、ＪＲ東海道本線乃至私鉄線の鉄道駅勢圏下の住宅地の存する
圏域。圏域内は、鉄道駅との利便性に恵まれた地域が多く、需要者の中心は隣接市町域乃至横浜、東京方面等からの需
要も少しは期待できるが、同一需給圏乃至隣接需給圏の居住者等で、３０～４０歳前後の一次取得者が中心となってい
る。市場に供給される住宅は、３０～４０坪前後の新築戸建で総額３０００～３８００万円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

旧来からの小田原市を代表する住宅地で、地域内は駅に近く位置し、一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にあ
る。地域内は、その恵まれた地域的特性から戸建住宅が主体で、その賃料水準等から収益性に対する期待性は低く、共
同住宅等の収益目的の土地利用は少ない。よって、収益価格は考慮する段階に止め、より高い信頼性を有すると判断さ
れる比準価格を中心に検討を行ない、更に代表標準地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 177,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 95.5]

[102.0]
100

184,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    184,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナを含む経済情勢の影響等から、市
内の住宅地は郊外部を中心に需要も弱く、中
心部の駅に近い一部を除き地価は弱含み乃至
下落傾向にある。

市内を代表する住宅地で、安定的な地域的特
性を維持しており、変化は兆しは見られない
。地価は、相応の需要も見られ、横這い傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１０Ｄ -38	小田原市		更地	（　）	不整形	南西10.2m市道、北5.4m、二方路		２住居高度2種最高15m (80,200)
b	１０４１２０６Ｄ -1	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、北4m、角地		１低専 (70,150)
c	１０４１２０７ -7	小田原市		更地	（　）	ほぼ整形	西4.2m市道、中間画地		１低専 (60,150)
d	１０４１２０４Ｄ -27	小田原市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4.5m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 137,485	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.7]	149,763	100 [ 81.2]	184,437	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 172,398	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	165,637	100 [ 88.0]	188,224		192,000
c	(　 ) 156,323	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	158,237	100 [ 85.0]	186,161		190,000
d	(　 ) 168,748	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	163,903	100 [ 85.5]	191,699		196,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

小田原 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,544,754	746,152	3,798,602	2,637,300	1,161,302	（　0.9715） 1,128,205	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	23,504,271 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	137.80	ＬＳ2	244.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度1種最高12m	60 ％	150 ％	150 ％	230 ㎡	16.5 m x 15.0 m	前面道路：市道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駅に近い住宅地で、一般住宅と共に共同住宅が立地するなどの特性から、ファミリータイプ、戸数６戸程度の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	122.00	100.0	122.00	1,550	189,100	1.0	189,100
							1.0	189,100
2～ 2	住宅	122.00	100.0	122.00	1,550	189,100	1.0	189,100
							1.0	189,100
～

～

～

計		244.00	100.0	244.00		378,200		378,200
								378,200

⑨年額支払賃料	378,200 円　×　12ヶ月　＝　 4,538,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,538,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 181,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,356,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	378,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,631 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 378,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 184,259 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,544,754 円　　　　（　 19,760 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０８Ｔ　　　　-41	1,584 ( 1,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,616	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,617 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０８Ｔ　　　　-42	1,873 ( 1,873)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,911
c	１０４１２０８Ｔ　　　　-43	1,441 ( 1,439)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,548

小田原 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,152 円	4,538,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,200 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 746,152 円　（　　　　　　 3,244 円／㎡）　　（経費率　　 16.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 244.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,637,300 円（　　　　　 11,467 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,544,754 円
②総費用	746,152 円
③純収益　①－②	3,798,602 円
④建物等に帰属する純収益	2,637,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,161,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,128,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,905 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,504,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）