別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 小田原 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小田原 -22 神奈川県 神奈川第１２ 氏名  不動産鑑定士　杉本　隆司   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小田原市田島字尾崎７４０番２外 ②地積 　(㎡) 580   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 大規模農家住宅が建 ち並ぶ農家住宅地域 南4.2m市道、西側道 水道 下曽我 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．２ｍ市道 交通 施設 下曽我駅南東方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は御殿場線沿線の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、交通接近条件、公法規制等から大きな変動 要因はなく、今後ともその性格を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小田原市及び隣接市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は同一 需給圏内の居住者が多く、地縁的選好性等から他地域からの転入者は少ない。農家住宅は開発素地として地元不動産業 者を中心とした需要が見込めるが、人口減少傾向、交通利便性、開発規制等から需給は弱含みである。取引自体が少な く、取引の諸事情による乖離も大きいことから、市場で中心となる価格帯の把握は見出せない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は御殿場線沿線の交通利便性の劣る市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃 貸需要や供給が乏しく賃貸市場が未成熟な状況にあるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は市街化調整区域内 の開発分譲地等が周辺地域に散見され一定の取引があるので比準可能であり規範性は高い。従って信頼性のある取引事 例より求めた比準価格を中心に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県西の中心都市であるが、人口減少、高齢化 の進展等より地価は弱含みであり、また利便 性、住環境等による選別化が進み、宅地需要 は引き続き弱い。 御殿場線沿線の市街化調整区域内の住宅地域 で、交通利便性、地縁的選考性等から需要は 弱く、地価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％