鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

小田原 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２１３Ｄ -21	小田原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０４１２０８Ｄ -18	中郡二宮町		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m町道、中間画地		｢調区｣ (50,100)
c	１０４１２１２ -41	中郡二宮町		建付地	（　）	正方形	北4m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０４１２１３ -34	中郡二宮町		建付地	（　）	台形	南西4.5m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,180)
e	１０４１２０６ -29	小田原市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,432	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	74,471	100 [ 96.0]	77,574	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	79,100
b	(　 ) 75,108	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	73,756	100 [ 93.1]	79,222		80,800
c	(　 ) 74,948	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,273	100 [ 98.0]	75,789		77,300
d	(　 ) 83,019	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	82,438	100 [ 101.0]	81,622		83,300
e	(　 ) 51,499	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	67,423	100 [ 88.1]	76,530		78,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,000 円／㎡]

小田原 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,470,224	442,322	2,027,902	1,706,050	321,852	（　0.9715） 312,679	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,514,146 円　　　　（　 43,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.00	ＬＳ2	158.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	10.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺の利用状況及び画地規模等を考慮し、専有面積４０㎡程度の２ＤＫを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	100.0	79.00	1,240	97,960	1.0	97,960
							1.0	97,960
2～ 2	住宅	79.00	100.0	79.00	1,265	99,935	1.0	99,935
							1.0	99,935
～

～

～

計		158.00	100.0	158.00		197,895		197,895
								197,895

⑨年額支払賃料	197,895 円　×　12ヶ月　＝　 2,374,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,374,740 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 98,830 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,371,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	197,895 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,900 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 197,895 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,414 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,470,224 円　　　　（　 16,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０３Ｔ　　　　-10	1,400 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [ 98.0]	1,388	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０３Ｔ　　　　-11	1,198 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,248
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

小田原 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,500 円	22,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	74,122 円	2,470,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 183,200 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 442,322 円　（　　　　　　 2,969 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 158.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,706,050 円（　　　　　 11,450 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,470,224 円
②総費用	442,322 円
③純収益　①－②	2,027,902 円
④建物等に帰属する純収益	1,706,050 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	321,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	312,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,514,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
小田原 -18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

小田原 -18

神奈川県

神奈川第１２

氏名

不動産鑑定士　杉本　隆司

TEL.

鑑定評価額

11,500,000 円

１㎡当たりの価格

77,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	小田原市前川字町屋窪６８７番１６				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高15m (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域	南東5m市道	水道、下水	国府津 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 45 ｍ、北 55 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.8 ｍ、奥行　約　　 13.8 ｍ、規模　　 149 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

小田原市郊外の二宮町に近接
した住宅地域

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

国府津駅北東方

2.2km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から離れた郊外の利便性の劣る住宅地域で、特段の開発動向もないため、住宅需要は弱く地価は今後も下
落傾向を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 80,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 40,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線鴨宮駅、国府津駅、二宮駅の駅勢圏にある住宅地域である。需要者の中心は小田原市内及び近
隣市町の一次取得者である。同一需給圏内においては小規模開発或いは既存敷地の分割による宅地供給が主である。市
場での需給動向は、市況がやや低迷し、また最寄駅からバス圏でもあるため需要は弱く低額取引も見られる。市場での
中心価格帯は標準的な土地で１０００万円～１５００万円、新築の戸建住宅で２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から離れたバス圏内の利便性の劣る住宅地域で、一般住宅の外、アパート等の収益物件も混在しているが、収益
性よりも居住の快適性が重視される地域のため収益価格は相対的に説得力が劣り、また土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため低位に試算された。従って自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を
重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　小田原 -21 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[102.0]

100
[133.1]

[102.0]
100

77,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県西の中心都市であるが、人口減少、高齢化
の進展等より地価は弱含みであり、また利便
性、住環境等による選別化が進み、宅地需要
は引き続き弱い。

最寄駅からバス便利用の住宅地域であるため
、交通利便性及び地縁的選考性等から需要は
弱く、地価は依然下落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

小田原 -18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４１２０３Ｄ -23	小田原市		建付地	（　）	袋地等	南東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
b	１０４１２１２ -41	中郡二宮町		建付地	（　）	正方形	北4m町道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
c	１０４１２０６ -29	小田原市		建付地	（　）	袋地等	東4m市道、中間画地		１住居高度2種最高15m (70,160)
d	１０４１２１１Ｄ -7	小田原市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、中間画地		近商高度2種最高15m 津波災害警戒区域 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,125	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	76,183	100 [ 98.0]	77,738	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	79,300
b	(　 ) 74,948	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	74,348	100 [ 93.7]	79,347		80,900
c	(　 ) 51,499	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.6]	74,471	100 [ 92.3]	80,684		82,300
d	(　 ) 68,578	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,359	100 [ 110.0]	60,326		61,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -31.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 80,800 円／㎡]

小田原 -18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,501,725	451,822	2,049,903	1,750,750	299,153	（　0.9715） 290,627	（ 5.0 - 0.2 ） 4.8％
	⑧収益価格	6,054,729 円　　　　（　 40,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

小田原 -18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	86.77	ＬＳ2	158.98
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高15m	70 ％	200 ％	200 ％	149 ㎡	10.8 m x 13.8 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプの共同住宅４戸で、間取は２ＤＫ、平均専有面積３９．７４㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段があるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	79.49	100.0	79.49	1,251	99,442	1.0	99,442
							1.0	99,442
2～ 2	居宅	79.49	100.0	79.49	1,277	101,509	1.0	101,509
							1.0	101,509
～

～

～

計		158.98	100.0	158.98		200,951		200,951
								200,951

⑨年額支払賃料	200,951 円　×　12ヶ月　＝　 2,411,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 96,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されるので計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,411,412 円　　×　　 4.2 ％＋　　　 96,000 円　　×　　 4.2 ％　＝　　 105,311 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,402,101 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	200,951 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 200,951 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 97,699 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,501,725 円　　　　（　 16,790 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４１２０６Ｔ　　　　-4	1,400 ( 1,399)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,332 円/㎡　月額支払賃料（　 1,277 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４１２０６Ｔ　　　　-5	1,198 ( 1,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,222
c	１０４１２０６Ｔ　　　　-6	1,319 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,360

小田原 -18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	75,222 円	2,507,412　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 24,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,000 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,822 円　（　　　　　　 3,032 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9715

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 158.98 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0745	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0790 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,750,750 円（　　　　　 11,750 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,501,725 円
②総費用	451,822 円
③純収益　①－②	2,049,903 円
④建物等に帰属する純収益	1,750,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	299,153 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	290,627 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,951 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,054,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,600 円／㎡）