別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 藤沢 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-4 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　狩野　信一   TEL.

鑑定評価額 516,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市大庭字持瀬８２００番１外 ②地積 　(㎡) 5,289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 工場 中小規模の工場、事 業所等が混在する工 業地域 東7.3m市道 水道、ガス、下水 善行 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   110 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  61.0 ｍ、奥行　約　　  92.0 ｍ、規模　　     5,289 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 善行駅西方 1.6km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には一部にマンション等も見られるが、中小規模の工場、倉庫等が混在する工業地として熟成している。新 型コロナで景況感の低迷が続くが、地価の動向は安定的である。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、藤沢市と県央部に加え、横浜市の南西部に存する内陸の工業地域を包含する圏域である。需要者は、同 一需給圏内外の工場、倉庫、物流業者等が中心であるが、近年は自動車関連、路線商業店舗関連の業者等も見られる。 流通業務適地への需要は旺盛であるが、製造業適地等への需給関係に目立った変化は無い。土地価格は、規模や立地条 件等により格差が大きく、市場における需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地は自用目的での取引が支配的であり、賃貸を目的とした利用が少ないことから、収益還元法は適用できなかった 。従って、取引事例比較法のみを適用したが、工業地事例数の制約上、藤沢市内だけでは必要な取引事例を収集するこ とができなかったため、周辺市から収集した事例も採用して比準価格を求めた。この比準価格を標準とし、代表標準地 との検討を踏まえて、上記のとおり対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [120.5] [100.0] 100 97,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内工業地に新型コロナの顕著な影響は出て いない。藤沢市内工業地も、現状では安定的 な推移を続けている。 地域要因に特段の変動は見られず、地価は概 ね横這いで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％