別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 藤沢 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-2 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL.

鑑定評価額 488,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市弥勒寺字前河内９２番１外 ②地積 　(㎡) 5,273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場等が多 く見られる工業地域 北7m市道、背面道 水道、ガス、下水 藤沢 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  79.0 ｍ、奥行　約　　  67.0 ｍ、規模　　     5,273 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 藤沢駅東方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模工場等が多く見られる工業地域であるが、「村岡新駅」に比較的近いため将来的に地域要因が 変化する可能性がある。一般的要因の影響を受けて地価は若干の上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市を中心とした湘南～県央地区の工業地域の範囲である。周辺には中小規模の工場等が見られ、需要 者の中心は製造業を中心とした事業法人を主体としている。当該地域は圏央道ＩＣへのアクセスが特段良好な立地条件 にあるわけではないが一定の需要を有する。工業地の取引件数は多くなく、取引の中心となる価格帯も利用形態や規模 により様々なのでその把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 鑑定評価地は工業専用地域に所在し、周辺は中規模工場等が集積する工業地域である。工場は立地、規模、設備等にお いて個別性が強く、工場の賃貸市場は未成熟であるため収益還元法の適用は困難であった。比準価格は、主たる需要者 である事業法人等が自己使用目的で取引した市場価格であり信頼性が高い。よって、現実の取引市場を反映した実証的 な価格である比準価格を採用して、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 藤沢市の人口は微増傾向にある。新型コロナ の影響等により景況感は刻々と変化している ものの、工業地への影響は大きく顕在化して いない。 特段大きな地域要因の変動は見られない。一 般的要因の影響を受けて地域内の工業地の地 価も若干の上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％