別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 藤沢 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   藤沢 9-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　西嶋　靖   TEL.

鑑定評価額 5,280,000,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 藤沢市遠藤字向原２００２番１外 ②地積 　(㎡) 84,549   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 工場 自動車関連の工場が 多い区画整然とした 工業地域 東25m県道、四方路 水道、ガス、下水 湘南台 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   150 ｍ、南   600 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 240.0 ｍ、奥行　約　　 310.0 ｍ、規模　　    80,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２５ｍ県道 交通 施設 湘南台駅南西方 2.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 神奈川県内の道路は利便性を増しており、自動車関連工場の多い内陸型工業地域として熟成している。特段の地 域要因の変更は見込まれず、今後も現状を維持しつつ、地価は、概ね横這い傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 当該地域においては古くからの自動車関連の多い工業地域であり、同一需給圏は神奈川県内全域の工業地域である。圏 央道や新東名高速道路などを中心に利便性は高まり、県央エリアの工業地に人気が集中し、大きな影響は見られていな い。主な需要者としては資本力を有する法人事業者であると認められるが、工業地は市場で取引されている物件数が少 なく個別性や地域性が強く、１㎡あたり４～８万円程度の取引が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は広範囲に及んだが、類似性が認められ規範性の高い工業地の取引事例を採用し、適切に補修正を行って比準 価格は試算されており、信頼性の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地の画地条件、地域の賃貸市況等を考慮 した結果、賃貸建物の想定が困難なことから適用を断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を採用することが 適切と判断し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　藤沢 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [101.5] 100 [145.7] [100.0] 100 62,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連の大規模工場が多い藤沢市北部に 関し、市内工業地の地価は、概ね横這い傾向 である。 自動車関連工場の多い工業地域にあり、特段 の地域要因変動は見られず、地価は概ね横這 い傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +48.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％