鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７Ｄ -2	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、西5.5m、角地		商業 (100,400)
b	１０４０９１７Ｄ -11	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西10m県道、東14m、北8m、三方路		商業 (100,400)
c	１０４０９１７ -22	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、東1.8m、角地		商業 (100,378)
d	１０４０９１５Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南12m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	１０４０９１７Ｄ -20	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 343,635	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	332,854	100 [ 77.7]	428,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 385,930	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	372,816	100 [ 88.8]	419,838		420,000
c	(　 ) 407,838	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 112.2]	362,402	100 [ 85.9]	421,888		422,000
d	(　 ) 364,941	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	362,751	100 [ 83.9]	432,361		432,000
e	(　 ) 378,512	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	396,043	100 [ 95.2]	416,012		416,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 424,000 円／㎡]

藤沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,719,628	3,902,766	14,816,862	11,489,600	3,327,262	（　0.9266） 3,083,041	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	65,596,617 円　　　　（　 335,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	130.00	ＲＣ5	634.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	196 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗はフロア貸し、３～５階事務所は部分貸しを想定した。

⑦有効率　 77.8 ％
の理由

同種、同規模のビルとして標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	126.97	72.0	91.42	4,498	411,207	12.0	4,934,484
							0.0	0
2～ 2	店舗	126.97	77.0	97.77	3,598	351,776	10.0	3,517,760
							0.0	0
3～ 5	事務所	126.97	80.0	101.58	3,059	310,733	6.0	1,864,398
							1.0	310,733
～

～

計		634.85	77.8	493.93		1,695,182		14,045,438
								932,199

⑨年額支払賃料	1,695,182 円　×　12ヶ月　＝　 20,342,184 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 493.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,342,184 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,034,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,307,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,045,438 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 932,199 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 285,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,719,628 円　　　　（　 95,508 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０６Ｔ　　　　-46	5,170 ( 5,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	4,541	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,543 円/㎡　月額支払賃料（　 4,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０６Ｔ　　　　-47	5,688 ( 5,383)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,276
c	１０４０９０６Ｔ　　　　-48	3,737 ( 3,625)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,813

藤沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	610,266 円	20,342,184　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 662,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,700 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	250,500 円	167,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,902,766 円　（　　　　　　 19,912 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 634.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,489,600 円（　　　　　 58,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,719,628 円
②総費用	3,902,766 円
③純収益　①－②	14,816,862 円
④建物等に帰属する純収益	11,489,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,327,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,083,041 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,730 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,596,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 335,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-14

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　柴田　和博

TEL.

鑑定評価額

81,900,000 円

１㎡当たりの価格

418,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼橘１丁目２番４｢鵠沼橘１－１７－３｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:2	店舗兼事務所Ｓ5F1B	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南東5.5m市道	水道、ガス、下水	藤沢 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 196 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

藤沢駅に近い繁華性のやや劣
る商業地域

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

藤沢駅南方

250m

法令

規制

商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

藤沢駅周辺の旧来型の商業地として商圏が縮小傾向にあったが、「藤沢駅周辺地区再整備構想」が推進されてお
り湘南の中核商業地として推移すると予測する。新型コロナによる収益性の低下から地価は下落に転じている。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 426,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市を中心として鎌倉市、茅ヶ崎市等の隣接市を含むターミナル駅近接の商業地域である。主たる需要
者は県内外の事業や投資を目的とする事業法人、個人並びに投資法人等が中心である。ターミナル駅近くの旧来型の商
業地であり安定した商圏を有することから相応の需要はあるものの、新型コロナの影響による飲食店舗ビルの収益性の
低下を反映して地価は下落に転じている。土地１９０㎡で８，１００万円前後が需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗事務所ビルが連担する駅に近い商業地域である。需要者は事業や投資目的の事業法人等であり他の物件
との価格比較及び事業採算性を比較検討して意思決定を行う。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益
価格は賃貸収益に基づく収益性を反映した価格であるが幅員による容積率制限を反映してやや低位に試算された。よっ
て市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視し収益価格を比較考量して上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    420,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） 5-8             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    418,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ終息後の需要回復を見据え、横這
いから小幅な上昇も見られるが、夜間の飲食
業や観光関連の飲食小売業を中心とする商業
地の回復は弱い。

「藤沢駅周辺地区再整備構想基本計画」が策
定され駅周辺の整備事業が推進されている。
新型コロナの影響を受け飲食店舗ビルの収益
性は依然厳しい。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７Ｄ -20	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０４０９０８Ｄ -59	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４０９１７ -22	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、東1.8m、角地		商業 (100,378)
d	１０４０９１７Ｄ -15	藤沢市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,512	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	376,241	100 [ 88.2]	426,577	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	427,000
b	(　 ) 372,683	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	326,989	100 [ 76.8]	425,767		426,000
c	(　 ) 407,838	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	394,771	100 [ 93.3]	423,120		423,000
d	(　 ) 321,008	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	319,724	100 [ 79.8]	400,657		401,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.2	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 426,000 円／㎡]

藤沢 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,722,214	3,912,903	14,809,311	11,489,600	3,319,711	（　0.9266） 3,076,044	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	65,447,745 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	131.00	ＲＣ5	625.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	196 ㎡	9.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗はフロア貸し、３～５階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 77.0 ％
の理由

同種、同規模のビルとして標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	70.0	87.50	4,490	392,875	15.0	5,893,125
							0.0	0
2～ 2	店舗	125.00	75.0	93.75	3,817	357,844	12.0	4,294,128
							0.0	0
3～ 5	事務所	125.00	80.0	100.00	3,143	314,300	6.0	1,885,800
							1.0	314,300
～

～

計		625.00	77.0	481.25		1,693,619		15,844,653
								942,900

⑨年額支払賃料	1,693,619 円　×　12ヶ月　＝　 20,323,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 481.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,323,428 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,032,343 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,291,085 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,844,653 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 142,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 942,900 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 288,527 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,722,214 円　　　　（　 95,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２１Ｔ　　　　-27	5,623 ( 5,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 90.0]	4,628	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,527 円/㎡　月額支払賃料（　 4,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９２１Ｔ　　　　-28	2,422 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	4,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	835,000 円	167,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	609,703 円	20,323,428　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 673,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,377,700 円	167,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	250,500 円	167,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	167,000 円	167,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特別なものはない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,912,903 円　（　　　　　　 19,964 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9266

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	167,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 625.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,489,600 円（　　　　　 58,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,722,214 円
②総費用	3,912,903 円
③純収益　①－②	14,809,311 円
④建物等に帰属する純収益	11,489,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,319,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,076,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,694 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,447,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）