鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７Ｄ -10	藤沢市		底地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m市道、北東4m、角地		商業 (100,324)
b	１０４０９１７Ｄ -14	藤沢市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	１０４０９０７Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
d	１０４０９０８Ｄ -61	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6.5m、角地		２住居 (70,200)
e	１０４０９０８Ｄ -57	海老名市		建付地	（　）	長方形	北12m県道、東4m、角地		商業地区計画等 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 242,634) 485,268	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	471,865	100 [ 88.9]	530,782	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	541,000
b	(　 ) 425,633	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	429,889	100 [ 84.1]	511,164		521,000
c	(　 ) 544,865	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	554,673	100 [ 108.1]	513,111		523,000
d	(　 ) 424,830	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	417,547	100 [ 79.7]	523,898		534,000
e	(　 ) 546,120	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	548,241	100 [ 107.1]	511,896		522,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 528,000 円／㎡]

藤沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,504,101	10,348,373	36,155,728	31,734,600	4,421,128	（　0.9512） 4,205,377	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	91,421,239 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	213.25	ＲＣ8	1,509.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	261 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗（フロアー貸し）、３階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 92.3 ％
の理由

同種の建物として標準的な共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	144.38	90.3	130.39	3,893	507,608	8.0	4,060,864
							2.0	1,015,216
2～ 2	店舗	195.00	92.5	180.40	3,309	596,944	8.0	4,775,552
							2.0	1,193,888
3～ 8	事務所	195.00	92.5	180.40	2,725	491,590	6.0	2,949,540
							2.0	983,180
～

～

計		1,509.38	92.3	1,393.19		4,054,092		26,533,656
								8,108,184

⑨年額支払賃料	4,054,092 円　×　12ヶ月　＝　 48,649,104 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,393.19 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	48,649,104 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,864,910 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,784,194 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,533,656 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 238,803 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,108,184 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,481,104 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,504,101 円　　　　（　 178,177 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-75	3,026 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,203	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,140 円/㎡　月額支払賃料（　 3,893 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-74	3,619 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,021
c	１０４０９２２Ｔ　　　　-119	5,516 ( 5,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [131.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,211

藤沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,330,000 円	466,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,459,473 円	48,649,104　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,549,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,844,500 円	466,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	699,000 円	466,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	466,000 円	466,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,348,373 円　（　　　　　　 39,649 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	466,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,509.38 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,734,600 円（　　　　　 121,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,504,101 円
②総費用	10,348,373 円
③純収益　①－②	36,155,728 円
④建物等に帰属する純収益	31,734,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,421,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,205,377 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,113 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,421,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
藤沢 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-13

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　萩原　国彦

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂２丁目１６４８番５｢辻堂２－９－３｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東（駅前広場）道路、東側道	水道、ガス、下水	辻堂駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 55 ｍ、南 15 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場接面

交通

施設

辻堂駅東方駅前広場接
面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

「辻堂」駅南口のロータリーに面する商業地域である。コロナ感染症の影響による不透明な状況はあるものの、
地域要因に変動はなく、地価は需要の高まりを反映して横這いから上昇傾向に転換するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 355,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は「辻堂」駅を中心に、藤沢市及び隣接する茅ヶ崎市のＪＲ東海道線及び小田急江ノ島線沿線の商業地域で
ある。主な需要者は収益物件の取得を目的とする投資家等であるが、市内における事業者も含む。新規供給、成約件数
は少ないが、需要の高まりを反映して、地価は横ばいから上昇傾向に転換する状況にある。取引価格帯は立地条件、画
地規模によりばらつきがあり、総額での中心価格帯は見出し難いが、単価では１㎡当り５０万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗付事務所、賃貸マンション等が建ち並ぶ「辻堂」駅南口の商業地域に存する。駅北口と比較して集客力が弱く、既
存の店舗、事務所ビルの他、賃貸マンションの供給はあるものの、価格に見合った収益性が確保できない状況にある。
よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を比較考量し
、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 420,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[ 82.3]

[102.0]
100

518,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    514,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和し
つつあるものの、不透明な景気は継続してお
り、不動産市況には十分留意していく必要が
ある。

辻堂駅南口の駅前ロータリーに面する商業地
域。地域要因に特段の変動はない。

地域内の標準的画地である。特に着目する個
別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０６Ｄ -90	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西8.5m県道、中間画地		近商 (80,200)
b	１０４０９０５Ｄ -15	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
c	１０４０９１５ -51	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東18m県道、中間画地		準工 (60,200)
d	１０４０９１７Ｄ -21	藤沢市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,129	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	390,607	100 [ 75.2]	519,424	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	530,000
b	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 126.0]	611,977	100 [ 114.1]	536,351		547,000
c	(　 ) 482,399	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	483,846	100 [ 74.8]	646,853		660,000
d	(　 ) 743,219	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	746,192	100 [ 119.6]	623,906		636,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -1.6
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +26.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

藤沢 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,170,275	9,631,301	33,538,974	28,942,500	4,596,474	（　0.9277） 4,264,149	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	92,698,891 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	215.00	ＲＣ8	1,575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	261 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して１階、２階を店舗、３階～８階を事務所と想定した。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	175.00	80.0	140.00	3,877	542,780	6.0	3,256,680
							1.0	542,780
2～ 2	店舗	200.00	92.5	185.00	3,000	555,000	6.0	3,330,000
							1.0	555,000
3～ 8	事務所	200.00	92.5	185.00	2,500	462,500	4.0	1,850,000
							1.0	462,500
～

～

計		1,575.00	91.1	1,435.00		3,872,780		17,686,680
								3,872,780

⑨年額支払賃料	3,872,780 円　×　12ヶ月　＝　 46,473,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,435.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,473,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,647,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,826,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,686,680 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 159,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,872,780 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,185,071 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,170,275 円　　　　（　 165,403 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-74	3,619 ( 3,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,103	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,000 円/㎡　月額支払賃料（　 3,877 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０２Ｔ　　　　-50	3,414 ( 3,247)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	3,926
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,125,000 円	425,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,394,201 円	46,473,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,543,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,506,200 円	425,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	637,500 円	425,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	425,000 円	425,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,631,301 円　（　　　　　　 36,902 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9277

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	425,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,942,500 円（　　　　　 110,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,170,275 円
②総費用	9,631,301 円
③純収益　①－②	33,538,974 円
④建物等に帰属する純収益	28,942,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,596,474 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,264,149 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,338 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,698,891 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）