鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１３ -4	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東25m県道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	１０４０９１３ -16	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		２低専地区計画等 (60,100)
c	１０４０９２２Ｄ -56	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		準住居 (70,200)
d	１０４０９２２Ｄ -50	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	北西6.4m市道、南西2.3m、角地		近商 (90,200)
e	１０４０９１２ -1	海老名市		更地	（　）	ほぼ整形	南14m県道、西4m、二方路		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 174,966	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,966	100 [ 76.0]	230,218	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	242,000
b	(　 ) 323,705	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	309,524	100 [ 112.4]	275,377		289,000
c	(　 ) 265,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	254,438	100 [ 106.7]	238,461		250,000
d	(　 ) 181,978	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	168,187	100 [ 77.9]	215,901		227,000
e	(　 ) 233,882	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	231,566	100 [ 85.4]	271,155		285,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

藤沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,861,778	8,850,288	32,011,490	23,804,800	8,206,690	（　0.9504） 7,799,638	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	165,949,745 円　　　　（　 163,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.00	ＲＣ3	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	78 ％	200 ％	171 ％	1,015 ㎡	25.7 m x 39.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗　２Ｆ～事務所ビル　フロア貸し

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.0	476.00	2,900	1,380,400	6.0	8,282,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	560.00	90.0	504.00	2,300	1,159,200	3.0	3,477,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	560.00	90.0	504.00	2,300	1,159,200	3.0	3,477,600
							0.0	0
～

～

計		1,680.00	88.3	1,484.00		3,698,800		15,237,600
								0

⑨年額支払賃料	3,698,800 円　×　12ヶ月　＝　 44,385,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,385,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,524,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,724,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,237,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 137,138 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,861,778 円　　　　（　 40,258 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０５Ｔ　　　　-13	3,548 ( 3,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [ 90.0]	3,159	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,915 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０５Ｔ　　　　-14	2,452 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	2,588
c	１０４０９０５Ｔ　　　　-15	3,452 ( 3,405)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,989

藤沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,357,488 円	45,249,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,043,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,854,500 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	519,000 円	346,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,850,288 円　（　　　　　　 8,719 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,804,800 円（　　　　　 23,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,861,778 円
②総費用	8,850,288 円
③純収益　①－②	32,011,490 円
④建物等に帰属する純収益	23,804,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,206,690 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,799,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,949,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 163,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
藤沢 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-11

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　邊見　和弘

TEL.

鑑定評価額

252,000,000 円

１㎡当たりの価格

248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市亀井野３丁目２８番５				②地積　(㎡)	1,015 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (78,171)
	1:1.5	店舗ＬＳ1	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域	南西16m国道、背面道	水道、ガス、下水	六会日大前 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 140 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

六会日大前駅南東方

700m

法令

規制

準住居
(68,171)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道４６７号沿いの路線商業地域であり、交通量も多く繁華性は安定している。新型コロナの影響も落ち着き底
堅い需要が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 252,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市内を中心とした路線商業地域であり、その範囲は大和市や横浜市南部等まで広範囲に及ぶ。画地規
模が大きく総額が嵩むため、主な需要者は大手企業や資力のある法人等が考えられる。交通量の多い国道沿いというこ
ともあって、店舗や営業所等も多く需給動向は概ね良好である。市場で取引されている物件数は少なく、個別性が強い
ことから中心となる価格帯を把握することは一概には困難であるが１㎡当たり２５万円前後のものが多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や飲食店等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、藤沢市内の幹線道路沿いの商業地の取引事例か
ら比準価格を試算した。一方、路線商業地の建物は低層階のものが多く駐車場敷地を大きく取ることから、土地価格に
見合う収益が得られず収益価格は低位に試算されたものと思料する。したがって市場実態を反映し説得力の高い比準価
格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[126.4]

[105.0]
100

248,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口世帯数とも増加傾向にあるが、
新型コロナ禍の影響で飲食店の収益性の悪化
の影響が懸念される。

交通量は多い国道沿いの路線商業施設が連な
る地域である。地価は横ばいから上昇傾向で
推移している。

二方路であり路線商業地として増価が認めら
れる。個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　 +11.6
環境　　　　　　 +18.5
行政　　　　　　  +0.6
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２２ -20	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、北東5m、角地		準住居 (80,200)
b	１０４０９０８Ｄ -53	藤沢市		更地	（　）	長方形	南西16m国道、北東6m、二方路		準住居 (78,171)
c	１０４０９２２Ｄ -56	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		準住居 (70,200)
d	１０４０９２２ -14	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西16m県道、東4m、角地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,909	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	192,871	100 [ 82.6]	233,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	245,000
b	(　 ) 296,618	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	289,131	100 [ 120.2]	240,542		253,000
c	(　 ) 265,303	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	266,364	100 [ 110.0]	242,149		254,000
d	(　 ) 268,274	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	256,266	100 [ 104.8]	244,529		257,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 252,000 円／㎡]

藤沢 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	42,306,041	9,709,846	32,596,195	23,804,800	8,791,395	（　0.9504） 8,355,342	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	177,773,234 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	560.00	ＲＣ3	1,680.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	78 ％	200 ％	171 ％	1,015 ㎡	25.7 m x 39.5 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２、３階を事務所と想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	560.00	85.0	476.00	2,900	1,380,400	8.0	11,043,200
							1.0	1,380,400
2～ 2	事務所	560.00	90.0	504.00	2,320	1,169,280	6.0	7,015,680
							1.0	1,169,280
3～ 3	事務所	560.00	90.0	504.00	2,320	1,169,280	6.0	7,015,680
							1.0	1,169,280
～

～

計		1,680.00	88.3	1,484.00		3,718,960		25,074,560
								3,718,960

⑨年額支払賃料	3,718,960 円　×　12ヶ月　＝　 44,627,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,484.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,627,520 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,549,152 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,942,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,074,560 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 225,671 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,718,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,138,002 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	42,306,041 円　　　　（　 41,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１０Ｔ　　　　-12	2,610 ( 2,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [ 80.0]	2,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,002 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９１０Ｔ　　　　-13	2,677 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,042
c	１０４０９０５Ｔ　　　　-14	2,452 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,994

藤沢 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,730,000 円	346,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,364,746 円	45,491,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,895,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,854,500 円	346,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	519,000 円	346,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	346,000 円	346,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,709,846 円　（　　　　　　 9,566 円／㎡）　　（経費率　　 23.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	346,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 1,680.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,804,800 円（　　　　　 23,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	42,306,041 円
②総費用	9,709,846 円
③純収益　①－②	32,596,195 円
④建物等に帰属する純収益	23,804,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,791,395 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,355,342 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 177,773,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）