鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７Ｄ -4	鎌倉市		更地	（　）	長方形	北東9.5m市道、南東2.6m、北西1.8m、三方路		近商高度2種最高20m (100,200)
b	１０４０９０８ -57	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、西4.6m、二方路		近商 (100,200)
c	１０４０９０８Ｄ -54	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）道路、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９１７Ｄ -15	藤沢市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e	１０４０９１７Ｄ -22	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東5.2m市道、中間画地		商業 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	338,808	100 [ 113.1]	299,565	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	300,000
b	(　 ) 342,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	381,169	100 [ 124.8]	305,424		305,000
c	(　 ) 308,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,678	100 [ 101.9]	302,922		303,000
d	(　 ) 321,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,008	100 [ 106.0]	302,838		303,000
e	(　 ) 251,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	264,328	100 [ 94.5]	279,712		280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

藤沢 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在する宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,124,059	2,629,730	9,494,329	6,982,040	2,512,289	（　0.9445） 2,372,857	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	50,486,319 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	140.00	Ｓ3	428.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	80 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	12.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階は店舗、３階は事務所、各階とも部分貸しを想定した。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

同種の建物の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.75	96.3	137.43	3,700	508,491	10.0	5,084,910
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.75	87.9	125.53	2,500	313,825	8.0	2,510,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	142.75	93.1	132.95	2,200	292,490	6.0	1,754,940
							0.0	0
～

～

計		428.25	92.4	395.91		1,114,806		9,350,450
								0

⑨年額支払賃料	1,114,806 円　×　12ヶ月　＝　 13,377,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 395.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,377,672 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,337,767 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,039,905 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,350,450 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,154 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,124,059 円　　　　（　 54,368 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０３Ｔ　　　　-13	3,394 ( 3,284)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,731 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０３Ｔ　　　　-14	3,700 ( 3,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,700
c	１０４０９０３Ｔ　　　　-15	5,161 ( 4,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,910

藤沢 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	463,000 円	92,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	401,330 円	13,377,672　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 763,900 円	92,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	138,900 円	92,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	92,600 円	92,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,629,730 円　（　　　　　　 11,793 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	92,600,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 428.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,982,040 円（　　　　　 31,310 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,124,059 円
②総費用	2,629,730 円
③純収益　①－②	9,494,329 円
④建物等に帰属する純収益	6,982,040 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,512,289 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,372,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,641 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,486,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-8

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

66,700,000 円

１㎡当たりの価格

299,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外｢鵠沼海岸２－３－９｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｓ3	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南西4.5m市道	水道、ガス、下水	鵠沼海岸 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

３階程度の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４．５ｍ市道

交通

施設

鵠沼海岸駅南方

90m

法令

規制

近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

鵠沼海岸駅周辺に小規模な店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地元の生活者のための店舗等が多く見られる地域
であるため、地域に大きな影響は生じておらず、今後も比較的安定して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 222,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、江ノ島電鉄線、小田急江ノ島線等の沿線に広がる藤沢市を中心とした商業地域である。
地元住民向けの小規模な小売店舗等が多いことから大手企業の参入はあまり見られず、主な需要者は地元の中小企業や
事業者等が中心になると考えられ、地価は比較的安定している。このような商業地の市場で取引されている物件数は少
なく個別性が強いが、概ね１㎡あたり３０万円前後の土地取引が多く見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は鵠沼海岸駅周辺に広がる商業地域であり、片瀬や鵠沼エリアに存する商業地域から広範囲に事例を収集して
試算した比準価格の説得力は高いものと思料する。また、商業地であるため収益性も重視すべきであるが、当該地域は
低層階の建物が多いことから収益価格は低く試算された。したがって、より説得力の高い比準価格を重視して収益価格
を比較考量し、単価と総額との関連にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    299,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢 5-9                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    299,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人の流れは徐々に戻りつつあり、路面店のテ
ナントの入居は決まってきているが、上層階
のテナントは不透明な状態が続いている。

大きな施設等の計画や撤退等も見られず、地
価に影響を与える地域要因は得に見られない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８ -57	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、西4.6m、二方路		近商 (100,200)
b	１０４０９１５ -30	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m国道、南4.5m、角地		２住居 (80,200)
c	１０４０９０８Ｄ -55	藤沢市		更地	（　）	ほぼ整形	南東4.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９１７Ｄ -15	藤沢市		更地	（　）	長方形	北西7m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	342,976	100 [ 112.6]	304,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 288,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	282,918	100 [ 85.9]	329,357		329,000
c	(　 ) 218,887	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	218,887	100 [ 75.3]	290,687		291,000
d	(　 ) 321,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	321,008	100 [ 102.6]	312,873		313,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -11.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 -24.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 303,000 円／㎡]

藤沢 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,157,036	2,645,467	9,511,569	7,049,900	2,461,669	（　0.9445） 2,325,046	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	49,469,064 円　　　　（　 222,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	154.00	Ｓ3	428.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	12.7 m x 15.5 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階は事務所の部分貸しを想定。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	142.75	96.3	137.43	3,669	504,231	8.0	4,033,848
							0.0	0
2～ 2	店舗	142.75	87.9	125.53	2,568	322,361	6.0	1,934,166
							0.0	0
3～ 3	事務所	142.75	93.1	132.95	2,201	292,623	6.0	1,755,738
							0.0	0
～

～

計		428.25	92.4	395.91		1,119,215		7,723,752
								0

⑨年額支払賃料	1,119,215 円　×　12ヶ月　＝　 13,430,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 395.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,430,580 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,343,058 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,087,522 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,723,752 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,514 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,157,036 円　　　　（　 54,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０８Ｔ　　　　-40	5,486 ( 5,292)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	3,657	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,669 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０８Ｔ　　　　-41	1,886 ( 1,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [ 70.0]	3,742
c	１０４０９０６Ｔ　　　　-56	3,108 ( 3,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 84.6]	100 [100.0]	3,674

藤沢 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	467,500 円	93,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	402,917 円	13,430,580　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 770,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 771,300 円	93,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	140,250 円	93,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	93,500 円	93,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,645,467 円　（　　　　　　 11,863 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	93,500,000 円	設計監理料率　 212,000 円／㎡　×　 428.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,049,900 円（　　　　　 31,614 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,157,036 円
②総費用	2,645,467 円
③純収益　①－②	9,511,569 円
④建物等に帰属する純収益	7,049,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,461,669 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,325,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,469,064 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,000 円／㎡）