鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２２Ｄ -56	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		準住居 (70,200)
b	１０４０９１３ -16	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		２低専地区計画等 (60,100)
c	１０４０９０８Ｄ -54	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）道路、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９０８Ｄ -53	藤沢市		更地	（　）	長方形	南西16m国道、北東6m、二方路		準住居 (78,171)
e	１０４１１０９Ｄ -17	大和市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、西6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 265,303	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,160	100 [ 108.3]	246,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 323,705	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,000	100 [ 118.4]	274,493		274,000
c	(　 ) 308,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,678	100 [ 111.5]	276,841		277,000
d	(　 ) 296,618	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 123.6]	239,982	100 [ 98.2]	244,381		244,000
e	(　 ) 309,685	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	303,070	100 [ 128.7]	235,486		235,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +26.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +23.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 241,000 円／㎡]

藤沢 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,769,927	1,232,434	5,537,493	4,569,240	968,253	（　0.9445） 914,515	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,457,766 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	10.3 m x 12.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して１階を店舗、２～３階をファミリータイプ、平均専用面積４５㎡の住戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,806	252,540	6.0	1,515,240
							1.0	252,540
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,900	171,000	2.0	342,000
							1.0	171,000
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,900	171,000	2.0	342,000
							1.0	171,000
～

～

計		270.00	100.0	270.00		594,540		2,199,240
								594,540

⑨年額支払賃料	594,540 円　×　12ヶ月　＝　 7,134,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,134,480 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 570,758 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,563,722 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,199,240 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,233 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 594,540 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 185,972 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,769,927 円　　　　（　 55,491 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-9	2,095 ( 2,012)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	2,086	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,806 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０８Ｔ　　　　-39	3,339 ( 3,221)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	3,550
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	303,000 円	60,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	214,034 円	7,134,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 499,900 円	60,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	90,900 円	60,600,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,600 円	60,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,232,434 円　（　　　　　　 10,102 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9445

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,600,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0754	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,569,240 円（　　　　　 37,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,769,927 円
②総費用	1,232,434 円
③純収益　①－②	5,537,493 円
④建物等に帰属する純収益	4,569,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	914,515 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,457,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
藤沢 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-6

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　長橋　克宜

TEL.

鑑定評価額

28,700,000 円

１㎡当たりの価格

235,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市下土棚字新屋敷４６８番９				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.2	店舗兼住宅Ｗ2	小規模の小売店舗が多い駅裏の近隣商業地域	東9m市道	水道、ガス、下水	長後 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.3 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 122 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

９ｍ市道

交通

施設

長後駅東方

70m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

標準地は駅に近い近隣商業地域であるが、再開発等の動きはなく、また商圏が狭い。このような地域要因に特段
の変化はなく、現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 243,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 161,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、小田急江ノ島線沿線の近隣商業地域である。長後駅周辺の商業地は繁華性に乏しく、建物も中低層の店
舗や事業所等が殆どで、飲食店や日用品販売店舗等が中心である。需要者の中心は、自用若しくは投資を企図する地縁
を有する地場企業等に限定されるものと思われる。近隣地域は画地規模や利用状況等による需要者の個別性が強いため
、中心となる価格帯の把握は困難であるが、単価的には１㎡当り２０万円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、価格牽連性の高い小田急江ノ島線沿線の駅徒歩圏の商業地の事例から求めたもので、市場の需給を反映し
た実証的な価格である。一方収益価格は、１階店舗、２階以上を共同住宅として想定して求めたもので、繁華性及び商
業集積が十分でない現状を反映した価格水準となってはいるが、想定要素がやや多い。従って、本件では規範性が高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 299,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[127.0]

[100.0]
100

235,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    235,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の商業地は店舗及び事務所ビルを問わ
ず空室が多いが、投資需要も見られるため、
地価は横這い程度に推移している。

商業繁華性に乏しい駅近の近隣商業地域の一
角に位置し、格別の地域要因の変動は見受け
られない。

個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２２ -20	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m県道、北東5m、角地		準住居 (80,200)
b	１０４０９１３ -16	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		２低専地区計画等 (60,100)
c	１０４０９０８Ｄ -59	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９２２ -31	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,909	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	192,294	100 [ 76.9]	250,057	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 323,705	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	324,676	100 [ 111.4]	291,451		291,000
c	(　 ) 372,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	310,569	100 [ 123.8]	250,863		251,000
d	(　 ) 185,153	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	185,153	100 [ 86.4]	214,297		214,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 243,000 円／㎡]

藤沢 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,820,236	1,317,572	5,502,664	4,533,920	968,744	（　0.9504） 920,694	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	19,589,234 円　　　　（　 161,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	10.3 m x 12.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上を共同住宅と想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	100.0	90.00	2,855	256,950	6.0	1,541,700
							1.0	256,950
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	1,900	171,000	2.0	342,000
							1.0	171,000
3～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,900	171,000	2.0	342,000
							1.0	171,000
～

～

計		270.00	100.0	270.00		598,950		2,225,700
								598,950

⑨年額支払賃料	598,950 円　×　12ヶ月　＝　 7,187,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,187,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 574,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,612,408 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,225,700 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,476 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 598,950 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 187,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,820,236 円　　　　（　 55,904 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０７Ｔ　　　　-71	3,415 ( 3,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,162	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,855 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０７Ｔ　　　　-45	3,007 ( 2,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,007
c	１０４０９０７Ｔ　　　　-46	2,112 ( 2,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,640

藤沢 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,500 円	65,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	215,622 円	7,187,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 64,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 543,600 円	65,900,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	98,850 円	65,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,900 円	65,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,317,572 円　（　　　　　　 10,800 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,900,000 円	設計監理料率　 237,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,533,920 円（　　　　　 37,163 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,820,236 円
②総費用	1,317,572 円
③純収益　①－②	5,502,664 円
④建物等に帰属する純収益	4,533,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	968,744 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	920,694 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,589,234 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,000 円／㎡）