鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１０４０９１７Ｄ -21	藤沢市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
c	１０４０９０５Ｄ -15	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、北6m、角地		商業 (100,400)
d	１０４０９１７ -22	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、東1.8m、角地		商業 (100,378)
e	１０４０９１７Ｄ -11	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西10m県道、東14m、北8m、三方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,865	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	545,955	100 [ 76.1]	717,418	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	717,000
b	(　 ) 743,219	100 [ 130.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	600,593	100 [ 74.7]	804,007		804,000
c	(　 ) 760,445	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	726,079	100 [ 96.0]	756,332		756,000
d	(　 ) 407,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 73.4]	555,638	100 [ 84.8]	655,233		655,000
e	(　 ) 385,930	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.8]	373,289	100 [ 87.5]	426,616		427,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
b	買進み	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -26.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

藤沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,250,040	4,335,881	14,914,159	10,964,100	3,950,059	（　0.9512） 3,757,296	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	81,680,348 円　　　　（　 517,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ4F1B	625.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

比較的テナントが安定している現況用途を前提とし、容積率を有効活用した店舗兼事務所ビルを想定した。

⑦有効率　 79.2 ％
の理由

フロア貸しの店舗兼事務所ビルとして標準。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	125.00	78.0	97.50	3,411	332,573	8.0	2,660,584
							0.0	0
1～ 1	店舗	125.00	78.0	97.50	4,264	415,740	10.0	4,157,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	80.0	100.00	3,411	341,100	6.0	2,046,600
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	80.0	100.00	3,411	341,100	6.0	2,046,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	125.00	80.0	100.00	3,411	341,100	6.0	2,046,600
							0.0	0

計		625.00	79.2	495.00		1,771,613		12,957,784
								0

⑨年額支払賃料	1,771,613 円　×　12ヶ月　＝　 21,259,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 495.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,259,356 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,125,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,133,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,957,784 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,620 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,250,040 円　　　　（　 121,836 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-16	6,519 ( 6,309)	100 [120.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０９Ｔ　　　　-17	3,758 ( 3,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,305
c	１０４０９０９Ｔ　　　　-18	3,034 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	3,680

藤沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	805,000 円	161,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	637,781 円	21,259,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,162,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,328,200 円	161,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	241,500 円	161,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	161,000 円	161,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,335,881 円　（　　　　　　 27,442 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	161,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 625.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,964,100 円（　　　　　 69,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,250,040 円
②総費用	4,335,881 円
③純収益　①－②	14,914,159 円
④建物等に帰属する純収益	10,964,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,950,059 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,757,296 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,680,348 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 517,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 5-5

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

640,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市湘南台２丁目４番８				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	事務所兼店舗ＲＣ3F1B	店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南25m市道	水道、ガス、下水	湘南台 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 70 ｍ、南 60 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

湘南台駅西方

60m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

湘南台駅前の中低層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、新型コロナの影響で弱含みだったが、改善傾向が見られ
ている。今後は徐々に回復傾向が強まっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 517,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市をはじめ大和市など、小田急沿線の周辺駅に広がる普通商業地域である。主な需要者は資力を有す
る法人や不動産業者、投資家等が中心と考えられる。新型コロナの影響から空室等が多く見られていたが、最近の湘南
台エリアの地価は比較的安定しており、堅調さが見られるようになっている。商業地の不動産取引は相対的に少なく、
個別性が強いことから中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層店舗ビルが多く見られる駅前の商業地域であり、藤沢市内の商業地の取引事例から比較した比準価格
の説得力は高い。一方、対象標準地は商業地であり収益価格についても重視すべきであるが、低層階に比べて上層階に
ついての賃料は比較的安く、収益性を発揮できずに収益価格はやや低位に試算された。したがって、より実証的で説得
力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡も留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　鎌倉 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 745,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[100.0]

100
[118.3]

[100.0]
100

638,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    635,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人の流れは徐々に戻りつつあり、路面店のテ
ナントの入居は決まってきているが、上層階
のテナントは不透明な状態が続いている。

湘南台エリアの商業地の需要は底堅く、新型
コロナの影響によって低調気味だった人の流
れが、戻りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
b	１０４０９１３ -16	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北16m市道、中間画地		２低専地区計画等 (60,100)
c	１０４０９０８Ｄ -54	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）道路、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９０８Ｄ -59	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西（駅前広場）市道、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 544,865	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	549,769	100 [ 74.3]	739,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	740,000
b	(　 ) 323,705	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	325,000	100 [ 51.7]	628,627		629,000
c	(　 ) 308,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	308,678	100 [ 51.8]	595,903		596,000
d	(　 ) 372,683	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	324,072	100 [ 50.9]	636,684		637,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.4	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 650,000 円／㎡]

藤沢 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,157,768	4,309,826	14,847,942	10,896,000	3,951,942	（　0.9512） 3,759,087	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	81,719,283 円　　　　（　 517,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	128.20	ＲＣ4F1B	641.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	158 ㎡	8.5 m x 18.6 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階付４階建の店舗兼事務所ビルを想定した。各階ともフロア貸し。

⑦有効率　 79.6 ％
の理由

同種、同規模のビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	128.20	78.1	100.10	3,293	329,629	8.0	2,637,032
							0.0	0
1～ 1	店舗	128.20	78.1	100.10	4,116	412,012	10.0	4,120,120
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.20	80.7	103.40	3,293	340,496	6.0	2,042,976
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.20	80.7	103.40	3,293	340,496	6.0	2,042,976
							0.0	0
4～ 4	事務所	128.20	80.7	103.40	3,293	340,496	6.0	2,042,976
							0.0	0

計		641.00	79.6	510.40		1,763,129		12,886,080
								0

⑨年額支払賃料	1,763,129 円　×　12ヶ月　＝　 21,157,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 510.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,157,548 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,115,755 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,041,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,886,080 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,157,768 円　　　　（　 121,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０８Ｔ　　　　-36	6,519 ( 6,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [150.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,346	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,150 円/㎡　月額支払賃料（　 4,116 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０８Ｔ　　　　-37	3,903 ( 3,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	4,066
c	１０４０９１１Ｔ　　　　-35	3,059 ( 2,951)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [ 70.0]	4,046

藤沢 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	800,000 円	160,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	634,726 円	21,157,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,155,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,320,000 円	160,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	240,000 円	160,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	160,000 円	160,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,309,826 円　（　　　　　　 27,277 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	160,000,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 641.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,896,000 円（　　　　　 68,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,157,768 円
②総費用	4,309,826 円
③純収益　①－②	14,847,942 円
④建物等に帰属する純収益	10,896,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,951,942 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,759,087 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,792 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,719,283 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 517,000 円／㎡）