別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　福沢　雄太   TEL. 
鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,275 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域であり、雨水対策
工事を要する。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺は田畑が多く見られる宅地見込地地域であるが、現在の状況が劇的に変化する兆しはなく、当面は現況のま
ま推移するものと予測される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     43,100 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢市を中心に隣接市を含む比較的広域な宅地見込地地域の範囲である。主たる需要者としては、大中規
模開発事業を想定する中規模以上の不動産会社等が中心になるものと思われるが、景気の先行きは不透明であり宅地見
込地の需要は依然として鈍い。宅地見込地の取引件数は少なく取引価格もまちまちであり、中心となる価格帯の把握は
困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は宅地見込地として地域特性の類似性を有する取引実例を採用しており信頼性を有している。控除後価格は転
換造成後の宅地を想定して求めたもので、想定項目は多いものの投資採算性の観点から求められた価格であり一定の規
範性を有している。なお規準とすべき標準地がないので規準価格は求められなかった。よって本件では比準価格と控除
後価格を関連付けて、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 藤沢市の人口は微増傾向にあるが、住宅需要に顕著
な変動は見られない。不動産市況は利便性等により
二極化する傾向が強く地価はまだら模様である。

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要
因の影響を受けて地域内の宅地見込地の地価も概ね
横這い傾向にある。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０９
１０Ｄ
-39		 藤沢市 山林   不整形 北西6m市道、
中間画地

１低専

(50,80)
b １０４０９
１５
-46		 藤沢市 雑種地   不整形 南12m県道、
中間画地

１低専

(50,80)
c １０４０９
０８Ｄ
-66		 藤沢市 雑種地   ほぼ整形 南5m私道、
中間画地

１低専

(50,80)
d １０４０９
０８Ｄ
-65		 鎌倉市 雑種地   ほぼ整形 北5m市道、
東5m、角地

１低専
風致地区
(40,80)
e １０４０９
０６Ｄ
-20		 海老名市 畑   ほぼ正方形 南西2.5m未舗
装市道、
北西2.5m、
準角地

１住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
76,267 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]
78,626 		 100
[ 125.7]
62,551 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
62,600 
b (　　            )
51,000 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  99.0]
51,515 		 100
[ 119.6]
43,073 
43,100 
c (　　            )
47,534 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
47,534 		 100
[  94.5]
50,301 
50,300 
d (　　            )
32,179 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
32,179 		 100
[  79.2]
40,630 
40,600 
e (　　            )
50,248 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
50,248 		 100
[  95.5]
52,616 
52,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　  -3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　 -12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,800 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 22.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
153,000  （　   68.0 ％）
104,040 		 20,000    3,520  8,000  72,520 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     52,396		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     43,064		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 43,100 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０４０９
２２Ｄ
-30

    208,977 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.1]		 100
[114.9]

    173,052 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    173,000 
b １０４０９
２２Ｄ
-66

    135,605 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 100
[ 88.2]

    155,457 

    155,000 
c １０４０９
２２Ｄ
-52

    127,717 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]

    131,803 

    132,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +5.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　  -10.0
画地　　　   -1.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -5.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 153,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-33
146,000 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 93.6]
152,924 		 [100.0]
100
153,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -4.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -2.5
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 153,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
藤沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 3-1 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　加藤　鉄   TEL. 
鑑定評価額 59,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 藤沢市今田字殿窪８０３番１
 ②地積(㎡) 1,275  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(40,60)

（その他）
河川保全区域

4:1		 田 周辺が宅地化されつつある熟成度中位の地域 六会日大前

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    0 ｍ、西   50 ｍ、南   80 ｍ、北   10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅用地としての宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   70.0 ｍ、奥行　約　　   18.0 ｍ、規模　　      1,275 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特定都市河川浸水被害対策法
の適用流域のため、雨水対策
工事が必要となる。		 道

路		 交通

施設		 六会日大前駅北東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,60)
河川保全区域
⑤地域要因の
　将来予測		 農地が多く残る宅地見込地地域である。周辺には開発地も多少は見受けられるが、今後も暫くの間は現状のまま
推移していくものと思料される。地価は、概ね横這い傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅用地としての宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     49,900 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     42,700 円／㎡
(6)市場の特性 小田急江ノ島線沿線の藤沢市北部の宅地見込地地域を中心に、藤沢市及び隣接市を含む圏域を同一需給圏の範囲と捉え
た。今後想定される需要者としては、大中規模開発事業を行う不動産会社等の法人である。近隣地域周辺では、中小規
模の開発が見られるが、農地も多く残されている。中心価格帯は取引される規模や開発計画の内容等により個別性があ
りその把握は難しいが、開発用地としての購入は、概ね㎡あたりで３万～８万程度の範囲と推察される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 事例の収集の範囲を広げて宅地見込地要素の高い取引事例を中心に収集し採用した。各事例の個別性を考慮して慎重に
補正を行い、実証性の高い比準価格が試算された。控除法を適用した控除後価格は、各項目について想定要素が多いが
、開発事業者の投資採算性を反映した価格として試算を行った。その結果、比準価格、控除法を適用した控除後価格に
ついてはいずれも規範性が高いため両価格を関連付け、他の標準地の価格との均衡も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     46,300 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 市内の人口・世帯数は増加傾向が続いている。市内
の住宅需要も概ね高い。今後は鉄道延伸構想による
市内の住宅地の拡大も予想される。

最寄駅を六会日大駅とする宅地化の進行が見込まれ
る宅地見込地地域である。周辺地域では中小規模の
開発も見られる。地価は下げ止まっている。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 藤沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０９
０８Ｄ
-66		 藤沢市 雑種地   ほぼ整形 南5m私道、
中間画地

１低専

(50,80)
b １０４０９
０６Ｄ
-20		 海老名市 畑   ほぼ正方形 南西2.5m未舗
装市道、
北西2.5m、
準角地

１住居

(70,160)
c １０４０９
１２Ｄ
-8		 海老名市 畑   ほぼ長方形 東6m市道、
北2m、南2.7m、
角地

｢調区｣ 

(60,100)
d １０４０９
０６
-14		 海老名市 田   長方形 北4.5m未舗装
市道、
中間画地

｢調区｣ 

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
47,534 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
47,534 		 100
[ 109.2]
43,529 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
43,500 
b (　　            )
50,248 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
50,248 		 100
[ 111.1]
45,228 
45,200 
c (　　            )
30,242 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,242 		 100
[  60.8]
49,740 
49,700 
d (　　            )
45,409 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
45,409 		 100
[  74.4]
61,034 
61,000 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　 -20.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -5.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      49,900 円／㎡]
藤沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 22.0 月　p：  0.8 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
152,000  （　   68.0 ％）
103,360 		 20,000    3,520  8,000  71,840 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 48.0 月　p:  0.8 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  4.0 ％　m:  5.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7225　　　　     51,904		 　　1　
　(1+r)m　： 0.8219　     42,660		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 42,700 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a １０４０９
２２Ｄ
-52

    127,717 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[ 88.3]

    141,804 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    142,000 
b １０４０９
２２Ｄ
-66

    135,605 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.9]		 100
[ 95.0]

    144,330 

    144,000 
c １０４０９
２２Ｄ
-23

    169,765 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]

    169,833 

    170,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -9.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　   -3.0
画地　　　   -1.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.00		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +1.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 152,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
藤沢

-33
146,000 		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 94.1]
152,112 		 [100.0]
100
152,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -3.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -3.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 152,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　  10,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      0 ｍ、西     50 ｍ、南     80 ｍ、北     10 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 20 ％、畑　 70 ％、森林　 10 ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     41　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    165 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  32.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　       ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリートブロック積
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト・コンク
　リート舗装
　
　
＊排水工事の概要
　分流式
　
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　公園１箇所　５００㎡　砂場、ベ
　ンチ、植樹等
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 400.0 ｍ
＊その他