鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１５ -39	藤沢市		更地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０４０９１７ -10	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０４０９０８Ｄ -22	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南西4.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
d	１０４０９２１ -42	藤沢市		更地	（　）	長方形	南東6.5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	１０４０９２１ -17	藤沢市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,339	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	268,470	100 [ 100.0]	268,470	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	268,000
b	(　 ) 240,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	249,649	100 [ 94.4]	264,459		264,000
c	(　 ) 255,383	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	255,383	100 [ 96.5]	264,646		265,000
d	(　 ) 269,784	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	266,610	100 [ 102.2]	260,871		261,000
e	(　 ) 254,992	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	254,740	100 [ 97.4]	261,540		262,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.3	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.7	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -4.7	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -12.5	環境　　　　 +12.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 265,000 円／㎡]

藤沢 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,758,456	553,145	3,205,311	1,627,500	1,577,811	（　0.9699） 1,530,319	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	32,559,979 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	190 ㎡	13.8 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ２ＤＫ、専有面積３５㎡程度の２階建て共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,998	139,860	2.0	279,720
							1.0	139,860
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	2,103	147,210	2.0	294,420
							1.0	147,210
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		287,070		574,140
								287,070

⑨年額支払賃料	287,070 円　×　12ヶ月　＝　 3,444,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,444,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 190,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,614,598 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	574,140 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,454 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 287,070 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 138,404 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,758,456 円　　　　（　 19,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２１Ｔ　　　　-7	2,402 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [ 95.0]	2,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,195 円/㎡　月額支払賃料（　 2,103 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２１Ｔ　　　　-8	1,922 ( 1,919)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,184
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,000 円	21,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,145 円	3,804,840　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 108,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 173,200 円	21,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,500 円	21,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,000 円	21,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,145 円　（　　　　　　 2,911 円／㎡）　　（経費率　　 14.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,627,500 円（　　　　　 8,566 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,758,456 円
②総費用	553,145 円
③純収益　①－②	3,205,311 円
④建物等に帰属する純収益	1,627,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,577,811 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,530,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,054 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,559,979 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
藤沢 -56　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -56

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　磯部　伸夫

TEL.

鑑定評価額

49,400,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼藤が谷４丁目７１７３番３９｢鵠沼藤が谷４－１０－８｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	北5.3m市道	水道、ガス、下水	柳小路近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.8 ｍ、奥行　約　　 14.8 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　５．
３ｍ市道

交通

施設

柳小路駅西方近接

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられる。駅至近の住宅
地域であり概ね堅調な動きが見込まれ、今後の地価は、上昇傾向が続くものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 262,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 165,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東海道本線、江ノ島電鉄線、小田急江ノ島線沿線の各駅で、市域南部の藤沢駅に近い私鉄各駅を中心とす
る住宅地域である。需要者は市内居住者が中心であるが、都心通勤圏にある為、圏外からの転入者も見られ、２次取得
者が大半である。駅至近であり投資家、不動産業者による共同住宅等の投資需要も見込まれる。総額の嵩む物件の動き
も見られる。土地は１９０㎡程度で５，０００万円程度、土地建物総額で７，０００万円台が中心価格帯である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺地域の類似性の高い事例に基づき試算された。近隣地域は、アパート等の収益物件も見られるが、自己
使用目的の取引が中心である。収益価格は、駅徒歩圏で投資需要が見込まれるが、土地価格に見合った収益が得られな
い実情を反映して、比準価格に比し低位に求められた。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較
考量の上、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[ 86.0]

[100.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は増加傾向が続いており、特に社会
増が顕著である。不動産市況は利便性、居住
環境により、優位な地域の需要が強まってい
る。

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、大き
な地域要因の変動はない。駅に近く利便性の
高い地域であり、堅調な需要が見られる。

大きな個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -56　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０５ -27	藤沢市		更地	（　）	台形	北3.5m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
b	１０４０９１５ -39	藤沢市		更地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
c	１０４０９１７ -7	藤沢市		更地	（　）	長方形	北5m市道、中間画地		２低専風致地区 (40,80)
d	１０４０９１７ -11	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4.1m市道、北西4m、角地		１低専 (60,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,985	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	241,317	100 [ 93.3]	258,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 266,339	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	268,736	100 [ 95.6]	281,105		281,000
c	(　 ) 286,958	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	289,541	100 [ 104.9]	276,016		276,000
d	(　 ) 223,629	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	215,118	100 [ 92.7]	232,058		232,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 262,000 円／㎡]

藤沢 -56　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,867,709	585,950	3,281,759	1,767,000	1,514,759	（　0.9699） 1,469,165	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	31,258,830 円　　　　（　 165,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -56　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	190 ㎡	13.8 m x 14.8 m	前面道路：市道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ４戸、平均専有面積約３７㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	1,950	146,250	2.0	292,500
							1.0	146,250
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,000	150,000	2.0	300,000
							1.0	150,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		296,250		592,500
								296,250

⑨年額支払賃料	296,250 円　×　12ヶ月　＝　 3,555,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,555,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 195,750 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,719,250 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	592,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 296,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 142,830 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,867,709 円　　　　（　 20,356 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０５Ｔ　　　　-46	1,662 ( 1,593)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.2]	100 [100.0]	1,939	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０５Ｔ　　　　-47	1,587 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 86.0]	100 [ 92.1]	100 [100.0]	2,004
c	１０４０９２１Ｔ　　　　-7	2,402 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	2,312

藤沢 -56　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	114,000 円	22,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	117,450 円	3,915,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 109,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 188,100 円	22,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	34,200 円	22,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,800 円	22,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 585,950 円　（　　　　　　 3,084 円／㎡）　　（経費率　　 15.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,767,000 円（　　　　　 9,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,867,709 円
②総費用	585,950 円
③純収益　①－②	3,281,759 円
④建物等に帰属する純収益	1,767,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,514,759 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,469,165 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,258,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,000 円／㎡）