鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１５Ｄ -58	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北8.3m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	１０４０９２２Ｄ -56	藤沢市		貸家建付地	（　）	長方形	北東16m国道、中間画地		準住居 (70,200)
c	１０４０９１７Ｄ -22	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東5.2m市道、中間画地		商業 (90,300)
d	１０４０９０７ -1	鎌倉市		更地	（　）	不整形	東10m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
e	１０４０９２２Ｄ -88	海老名市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m県道、西5.9m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 379,762	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	360,083	100 [ 129.1]	278,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	287,000
b	(　 ) 265,303	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	246,249	100 [ 94.0]	261,967		270,000
c	(　 ) 251,112	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	226,023	100 [ 85.5]	264,354		272,000
d	(　 ) 150,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	212,331	100 [ 84.1]	252,474		260,000
e	(　 ) 232,131	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	204,882	100 [ 81.0]	252,941		261,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 272,000 円／㎡]

藤沢 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		都心部と相違して賃貸マンション建設のための土地取引は殆ど見受けられず、最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,398,668,580	1,689,375,771	14	605,000	5,112.53	296,000	5,868.65
⑧開発法による価格	709,292,809 円　　　　（　 265,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,674 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,674.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
855.58 ㎡	5,868.65 ㎡	5,346.77 ㎡	521.88 ㎡	5,112.53 ㎡	ＲＣ・9F ( 72 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 32.0 ％）	（ 219.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 19.5 ％）	（ 87.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.0 ｍ 48.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

605,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 605,000 円／㎡　　×　　 5,112.53 ㎡　　＝　　　　 3,093,080,650 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,093,080,650 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 296,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 304,880 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 304,880 円／㎡　　×　　　 5,868.65 ㎡　　＝　　　　 1,789,234,012 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,093,080,650 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 309,308,065 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,098,542,077 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	23 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	154,654,033 円	( 5 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 128,455,640 円
	販売総額(2期)	2,010,502,423 円	( 65 ％)	×　　0.7779	（ 23 ヶ月）	＝　　 1,563,969,835 円
	販売総額(3期)	927,924,195 円	( 30 ％)	×　　0.7611	（ 25 ヶ月）	＝　　 706,243,105 円
収入合計		－	－	－	－	2,398,668,580 円
支出	建築工事費(1期)	178,923,401 円	( 10 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 163,965,405 円
	建築工事費(2期)	178,923,401 円	( 10 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 147,003,466 円
	建築工事費(3期)	1,431,387,210 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,101,452,458 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	185,584,839 円	( 60 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　 171,925,795 円
	販売管理費(2期)	123,723,226 円	( 40 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 105,028,647 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,689,375,771 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,398,668,580 円　　－　　　　　　 1,689,375,771 円　　＝　　　　　 709,292,809 円 265,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 -51　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -51

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鈴木　泰三

TEL.

鑑定評価額

717,000,000 円

１㎡当たりの価格

268,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市湘南台３丁目１６番２５				②地積　(㎡)	2,674 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 1.2:1	共同住宅ＲＣ9	中高層マンションが多い住宅地域	南東16m市道、三方路	水道、ガス、下水	湘南台 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 56.0 ｍ、奥行　約　　 48.0 ｍ、規模　　 2,670 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

湘南台駅南西方

700m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションが多く見られる区画整然とした湘南台エリアの住宅地域であり、特別な地域要因の変動も見ら
れず、今後も地価は比較的安定して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 265,000 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地はマンション地であるため、同一需給圏は藤沢市を中心として鎌倉市や茅ヶ崎市など代替競争関係にある周
辺市町まで広域的に形成される。主な需要者はマンションデベロッパーであり、建設可能な床面積、最寄り駅の特性、
周辺のマンション販売状況などを考慮して意思決定するものと思料する。行政的要因にも大きく影響を受け、画地規模
もバラツキが多く個別性が強いことから、中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域であり、藤沢市内や鎌倉市内から広域的に収集したマンション素地の
取引事例から試算した比準価格は市場性の観点から説得力が高い。また、分譲収入から建築費等を控除して試算した開
発法による価格は、投資採算性にもとづく価格であり重視すべき価格であるといえる。これらの価格についてはいずれ
も重視すべきと判断し、両価格を関連付けて代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 277,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[106.4]

[103.0]
100

268,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    264,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口や世帯数ともに増加傾向は県平均を上回
っている。高齢化率も県平均より低く、比較
的若い世帯の人口流入が見られている。

周辺はマンションの多く見られる区画整然と
した住環境の良好な住宅地域である。湘南台
エリアの地価は概ね上昇傾向で推移している
。

三方路であり価値の増加が認められる。個別
的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.3
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -51　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２２Ｄ -57	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
b	１０４０９１５Ｄ -37	藤沢市		更地	（　）	不整形	東6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	１０４０９０８ -1	鎌倉市		建付地	（　）	不整形	接面道路無、無道路地		１住居高度2種最高20m (70,200)
d	１０４０９０２ -11	鎌倉市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東4m市道、中間画地		２住居高度2種最高20m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 309,383	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,549	100 [ 116.3]	267,884	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	276,000
b	(　 ) 214,616	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	228,397	100 [ 88.7]	257,494		265,000
c	(　 ) 150,118	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	150,118	100 [ 59.3]	253,150		261,000
d	(　 ) 388,674	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	393,727	100 [ 146.9]	268,024		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +6.3	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 270,000 円／㎡]

藤沢 -51　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,303,920,131	1,594,003,230	14	585,000	5,112.53	281,000	5,868.65
⑧開発法による価格	709,916,901 円　　　　（　 265,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -51　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,674 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,674.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
855.58 ㎡	5,868.65 ㎡	5,346.77 ㎡	521.88 ㎡	5,112.53 ㎡	ＲＣ・9F ( 72 戸) 70㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 32.0 ％）	（ 219.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 19.5 ％）	（ 87.12 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	56.0 ｍ 48.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		16.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

585,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似不動参加からの取引事例等と比較して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 585,000 円／㎡　　×　　 5,112.53 ㎡　　＝　　　　 2,990,830,050 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,990,830,050 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 281,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 289,430 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 289,430 円／㎡　　×　　　 5,868.65 ㎡　　＝　　　　 1,698,563,370 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,990,830,050 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 299,083,005 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,997,646,375 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	9 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	7 ヶ月
建築工事(1期目)	9 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	15 ヶ月
建築工事(2期目)	19 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	25 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	239,266,404 円	( 8 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 196,581,278 円
	販売総額(2期)	2,153,397,636 円	( 72 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,657,039,481 円
	販売総額(3期)	598,166,010 円	( 20 ％)	×　　0.7528	（ 26 ヶ月）	＝　　 450,299,372 円
収入合計		－	－	－	－	2,303,920,131 円
支出	建築工事費(1期)	169,856,337 円	( 10 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 153,957,784 円
	建築工事費(2期)	169,856,337 円	( 10 ％)	×　　0.8126	（ 19 ヶ月）	＝　　 138,025,259 円
	建築工事費(3期)	1,358,850,696 円	( 80 ％)	×　　0.7611	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,034,221,265 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	179,449,803 円	( 60 ％)	×　　0.9264	（ 7 ヶ月）	＝　　 166,242,297 円
	販売管理費(2期)	119,633,202 円	( 40 ％)	×　　0.8489	（ 15 ヶ月）	＝　　 101,556,625 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,594,003,230 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,303,920,131 円　　－　　　　　　 1,594,003,230 円　　＝　　　　　 709,916,901 円 265,000 円／㎡