鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７ -32	藤沢市		更地	（　）	長方形	南西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４０９０５ -6	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、東4.2m、角地		１住居 (80,168)
c	１０４０９１５ -42	藤沢市		建付地	（　）	台形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４０９１７ -5	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)
e	１０４０９０８Ｄ -5	藤沢市		更地	（　）	長方形	北東4.4m市道、中間画地		１低専風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,695	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	304,155	100 [ 93.1]	326,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	333,000
b	(　 ) 294,118	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	278,190	100 [ 88.4]	314,695		321,000
c	(　 ) 332,502	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	325,723	100 [ 99.0]	329,013		336,000
d	(　 ) 290,074	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	298,954	100 [ 94.1]	317,698		324,000
e	(　 ) 285,930	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	291,077	100 [ 94.1]	309,327		316,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

藤沢 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,039,302	634,236	3,405,066	1,914,250	1,490,816	（　0.9699） 1,445,942	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,764,723 円　　　　（　 179,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	Ｗ2	170.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	172 ㎡	11.6 m x 14.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

木造２階建共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４２．５㎡、２ＤＫを各階２戸ずつ想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	100.0	85.00	1,966	167,110	2.0	334,220
							1.0	167,110
2～ 2	住宅	85.00	100.0	85.00	2,027	172,295	2.0	344,590
							1.0	172,295
～

～

～

計		170.00	100.0	170.00		339,405		678,810
								339,405

⑨年額支払賃料	339,405 円　×　12ヶ月　＝　 4,072,860 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,072,860 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 203,643 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,869,217 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	678,810 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 339,405 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 163,636 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,039,302 円　　　　（　 23,484 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０６Ｔ　　　　-26	2,252 ( 2,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,116 円/㎡　月額支払賃料（　 2,027 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０６Ｔ　　　　-51	2,317 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [113.0]	100 [ 97.0]	2,135
c	１０４０９０６Ｔ　　　　-53	1,797 ( 1,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	1,890

藤沢 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,500 円	24,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,186 円	4,072,860　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 203,700 円	24,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	37,050 円	24,700,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,700 円	24,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 634,236 円　（　　　　　　 3,687 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,700,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 170.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,914,250 円（　　　　　 11,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,039,302 円
②総費用	634,236 円
③純収益　①－②	3,405,066 円
④建物等に帰属する純収益	1,914,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,490,816 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,445,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,764,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 179,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
藤沢 -46　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -46

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　邊見　和弘

TEL.

鑑定評価額

55,400,000 円

１㎡当たりの価格

322,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	255,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市鵠沼石上２丁目１１番６｢鵠沼石上２－４－１４｣				②地積　(㎡)	172 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	住宅、アパートが混在する利便性の良い住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	藤沢 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北、４ｍ市
道

交通

施設

藤沢駅南方

650m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は藤沢駅から徒歩圏内にある成熟した住宅地域であり、当分は現状維持のまま推移するものと予測され
る。新型コロナの影響も落ち着き地価の上昇傾向が見られる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 326,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄線沿線の住宅地域を包含する圏域であり、藤沢市と鎌倉
市の一部に亘っている。需要者は市内居住者が中心であるが、利便性が高く、湘南ブランドにより同一需給圏外からの
転入者も多い。住環境，利便性ともに良好で品等の高い住宅地域であるため、富裕層を中心とした需要が根強く、需給
は安定している。土地は１７０㎡程度で５，５００万円強、新築戸建で７，５００万円前後が取引の中心を占める。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

藤沢駅南口より徒歩圏における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域は低層住宅地域である
ことから、アパートの賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収
益性より居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視
し収益価格を比較考慮の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 223,000 円／㎡

[101.8]
100

100
[102.0]

100
[ 70.6]

[102.0]
100

322,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口世帯数とも増加傾向にあり、土
地需要は概ね堅調であるものの、利便性や災
害懸念の等により選好傾向に差がみられる。

ＪＲ藤沢駅に近く交通利便性に優れた住宅地
域として成熟しており、地域要因に格別の変
動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 -21.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -46　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０８ -23	藤沢市		更地	（　）	台形	南東4m未舗装私道、中間画地		１住居 (70,160)
b	１０４０９１７ -33	藤沢市		更地	（　）	不整形	西4m市道、中間画地		１住居 (70,160)
c	１０４０９１５ -38	藤沢市		更地	（　）	台形	北西5m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４０９０８Ｄ -1	藤沢市		建付地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 345,185	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.2]	317,620	100 [ 94.9]	334,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	341,000
b	(　 ) 229,926	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	288,557	100 [ 91.4]	315,708		322,000
c	(　 ) 402,767	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	337,653	100 [ 105.2]	320,963		327,000
d	(　 ) 263,209	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	243,109	100 [ 78.7]	308,906		315,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.1	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

藤沢 -46　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,053,047	650,102	3,402,945	1,999,500	1,403,445	（　0.9699） 1,361,201	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	28,961,723 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -46　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	90.00	Ｗ2	172.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	172 ㎡	11.6 m x 14.9 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各部屋１ＬＤＫ（平均専有面積４３㎡）の賃貸アパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	86.00	100.0	86.00	1,960	168,560	2.0	337,120
							1.0	168,560
2～ 2	住宅	86.00	100.0	86.00	2,000	172,000	2.0	344,000
							1.0	172,000
～

～

～

計		172.00	100.0	172.00		340,560		681,120
								340,560

⑨年額支払賃料	340,560 円　×　12ヶ月　＝　 4,086,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,086,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,336 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,882,384 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	681,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,471 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 340,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 164,192 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,053,047 円　　　　（　 23,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９１０Ｔ　　　　-20	2,252 ( 2,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [112.0]	100 [ 97.0]	2,115	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,088 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９１０Ｔ　　　　-21	2,944 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [147.0]	2,108
c	１０４０９１０Ｔ　　　　-22	2,658 ( 2,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 97.0]	100 [150.0]	2,053

藤沢 -46　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,000 円	25,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	122,602 円	4,086,720　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 121,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,800 円	25,800,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	38,700 円	25,800,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,800 円	25,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 650,102 円　（　　　　　　 3,780 円／㎡）　　（経費率　　 16.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,800,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 172.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,999,500 円（　　　　　 11,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,053,047 円
②総費用	650,102 円
③純収益　①－②	3,402,945 円
④建物等に帰属する純収益	1,999,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,403,445 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,361,201 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,961,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）