別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
藤沢 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -40 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　長橋　克宜   TEL.
鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市本町１丁目１３０６番３
｢本町１－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東5m市道 水道、ガス、下水 藤沢本町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.7 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北５ｍ市道 交通

施設		 藤沢本町駅南東方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であり、特段の地域要因の変動は見込まれず、現状を維持して推移していくも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は藤沢本町駅を中心とする、小田急江ノ島線沿線駅徒歩圏の住宅地域。地縁を有する需要者が中心であるが
、都心通勤圏にあることから、同一需給圏外からの転入者も見られる。交通利便性の良い既存の住宅地であるため、中
古住宅の取引は成熟しており、画地分割による住宅地の供給も見られることから、需給は比較的安定して推移している
。土地は１５０㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万円台の物件が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地周辺の取引は、個人住宅取得のための自用目的が殆どである。標準地周辺部にアパート等も見られるが、相続対
策等による既存地主所有の遊休地に建築されたものが多く、土地価格に見合う収益が得られていないことから、収益価
格は低位に試算された。従って鑑定評価額の決定にあたっては、居住の快適性及び利便性に基づいて取引がなされた比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -53                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.6]		 [102.0]
100		 201,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 神奈川県全体より高齢化率は低く、人口も増
加している。新築着工戸数は昨年よりも増加
傾向が見られる。


小田急沿線の最寄り駅徒歩圏内の住宅地であ
り、交通利便性の高い地域。藤沢市内の住宅
地の中では需給は堅調に推移している。


個別的要因について、代替競争関係にある不
動産との競争力の程度に格別の変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -7.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０９
２１Ｄ
-34		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
１住居

(60,100)
b １０４０９
１７
-20		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南2.8m市道、
北東1.8m、
二方路
近商

(100,200)
c １０４０９
１７
-37		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d １０４０９
１５
-48		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.3m市道
、中間画地
１中専

(70,172)
e １０４０９
０６Ｄ
-58		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.5m市道、
中間画地
２中専

(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
214,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
210,193 		 100
[ 107.1]
196,259 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
200,000 
b (　           ) 
231,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.7]
243,727 		 100
[  97.4]
250,233 
255,000 
c (　           ) 
162,655  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
161,045 		 100
[  84.1]
191,492 
195,000 
d (　           ) 
220,081  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
216,413 		 100
[ 100.0]
216,413 
221,000 
e (　           ) 
189,896  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
189,896 		 100
[  94.1]
201,802 
206,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    205,000 円／㎡]  



藤沢 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,458,412 
680,700 
3,777,712 
2,278,500 
1,499,212 		 （　0.9699）
1,454,086 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     30,938,000 円　　　　（　    170,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 109.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   182 ㎡     13.7 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約３４㎡前後、１ＬＤＫタイプ６室のアパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,802 
180,200 		 2.0  360,400 
1.0  180,200 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,858 
185,800 		 2.0  371,600 
1.0  185,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

366,000 		 732,000 
366,000 
⑨年額支払賃料        366,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,392,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   9,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,392,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       225,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,275,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           732,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          366,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         176,458 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,458,412 円　　　　（　        24,497 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０９０７
Ｔ
　　　　-38		 1,732  
(   1,730) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
1,984 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,940 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,858 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０９０７
Ｔ
　　　　-37		 2,117  
(   2,115) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,925 
c １０４０９０７
Ｔ
　　　　-39		 1,610  
(   1,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]
1,844 
藤沢 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,000 円  　　　　     29,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,000 円  　　　        4,500,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       82,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      242,500 円  　　　　     29,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         680,700 円　（　　　　　　         3,740 円／㎡）　　（経費率　　  15.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 147,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,278,500 円  
（　　　　　        12,519 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,458,412 円      
②総費用 680,700 円      
③純収益　①－② 3,777,712 円      
④建物等に帰属する純収益 2,278,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,499,212 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,454,086 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,989 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,938,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     170,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
藤沢 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
藤沢 -40 神奈川県 神奈川第９ 氏名  不動産鑑定士　邊見　和弘   TEL.
鑑定評価額 36,600,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 藤沢市本町１丁目１３０６番３
｢本町１－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 182  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い既成住宅地域
 南東5m市道 水道、ガス、下水 藤沢本町

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 藤沢本町駅南東方

800m		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は中心市街地への接近性に優れ成熟した住宅地域であり、当分は現状維持のまま推移するものと予測さ
れる。新型コロナの影響も落ち着き地価の上昇傾向が見られる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    204,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    158,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小田急江ノ島線沿線にあって藤沢市及び大和市の一部を含む圏域の低層住宅地域一円。主たる需要者は
、藤沢市居住者が中心であり一部海浜部からの転入者も見られる。熟成した住宅地域であって、最寄り駅から徒歩圏内
であることから需要は持ち直している。中心価格帯は、１２０㎡程度の土地で２，５００万円程度、新築建売で４，０
００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本町地区における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域は低層住宅地域であることから、ア
パートの賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収益性より居住
の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を
比較考慮の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　藤沢 -53                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    182,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 90.7]		 [102.0]
100		 201,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    199,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 藤沢市の人口世帯数とも増加傾向にあり、土
地需要は概ね堅調であるものの、利便性や災
害懸念の等により選好傾向に差がみられる。


私鉄駅徒歩圏の住宅地域として熟成しており
、地域要因の変動は特段認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.3
交通・接近　　　  -2.7
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 藤沢 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０４０９
１５
-11		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
北東6m、角地
１住居

(70,100)
b １０４０９
１５
-21		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１住居
地区計画等
(60,100)
c １０４０９
１５
-20		 藤沢市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m市道、
中間画地
１住居

(70,160)
d １０４０９
０９
-24		 藤沢市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西2.8m市道
、中間画地
１住居

(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
235,407  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
230,379 		 100
[ 108.1]
213,117 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
202,972  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
204,393 		 100
[ 109.1]
187,345 
191,000 
c (　           ) 
203,070  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
227,890 		 100
[ 115.1]
197,993 
202,000 
d (　           ) 
254,889  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.2]
283,995 		 100
[ 140.7]
201,844 
206,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  +5.4 環境　　　　 +12.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    204,000 円／㎡]  



藤沢 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,401,161 
686,844 
3,714,317 
2,325,000 
1,389,317 		 （　0.9699）
1,347,499 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     28,670,191 円　　　　（　    158,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
藤沢 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
アパート 108.00 Ｗ2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防

 70 ％   200 ％   200 ％   182 ㎡     13.7 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各部屋２ＤＫタイプ（平均専有面積５０㎡）の賃貸アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,764 
176,400 		 2.0  352,800 
1.0  176,400 

 2～ 2		 住宅
100.00 
100.0 
100.00 
1,800 
180,000 		 2.0  360,000 
1.0  180,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
200.00 
100.0 
200.00 

356,400 		 712,800 
356,400 
⑨年額支払賃料        356,400 円　×　12ヶ月　＝　       4,276,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   7,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,276,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       222,240 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,222,560 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           712,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          356,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         171,829 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,401,161 円　　　　（　        24,182 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １０４０９１０
Ｔ
　　　　-17		 2,758  
(   2,644) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[152.0]
1,833 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １０４０９１０
Ｔ
　　　　-18		 2,600  
(   2,600) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]		 100
[147.0]
1,881 
c １０４０９１０
Ｔ
　　　　-19		 2,955  
(   2,955) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[147.0]
1,934 
藤沢 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 150,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 133,344 円  　　　        4,444,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       81,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      247,500 円  　　　　     30,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        45,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,000 円  　　　　     30,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,844 円　（　　　　　　         3,774 円／㎡）　　（経費率　　  15.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     200.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0775     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,325,000 円  
（　　　　　        12,775 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,401,161 円      
②総費用 686,844 円      
③純収益　①－② 3,714,317 円      
④建物等に帰属する純収益 2,325,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,389,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,347,499 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,670,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     158,000 円／㎡）