鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２１ -43	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４０９２１ -30	藤沢市		更地	（　）	不整形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０４０９２１ -23	藤沢市		更地	（　）	不整形	南東4.1m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４０９２１ -13	藤沢市		更地	（　）	長方形	南東4m市道、北東4.5m、角地		１低専 (60,80)
e	１０４０９１５ -17	藤沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南西4.5m、角地		１低専 (60,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 269,671	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,289	100 [ 89.4]	303,455	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 185,801	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	232,481	100 [ 87.5]	265,693		268,000
c	(　 ) 187,870	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	218,640	100 [ 84.7]	258,135		261,000
d	(　 ) 229,256	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	214,848	100 [ 83.4]	257,612		260,000
e	(　 ) 240,310	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	225,429	100 [ 81.6]	276,261		279,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

藤沢 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,257,338	541,582	2,715,756	1,650,750	1,065,006	（　0.9699） 1,032,949	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,977,638 円　　　　（　 123,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｗ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模ファミリー又は単身者用　４戸　平均専有面積３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	70.00	100.0	70.00	1,930	135,100	2.0	270,200
							1.0	135,100
2～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,980	138,600	2.0	277,200
							1.0	138,600
～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		273,700		547,400
								273,700

⑨年額支払賃料	273,700 円　×　12ヶ月　＝　 3,284,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,284,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 164,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,120,180 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	547,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 273,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,958 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,257,338 円　　　　（　 18,300 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０５Ｔ　　　　-28	1,634 ( 1,631)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [ 92.9]	100 [ 97.0]	2,037	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,067 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０５Ｔ　　　　-29	1,772 ( 1,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	100 [ 97.0]	2,073
c	１０４０９０５Ｔ　　　　-30	1,744 ( 1,671)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,083

藤沢 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,500 円	21,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	98,532 円	3,284,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 175,700 円	21,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,950 円	21,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,300 円	21,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 541,582 円　（　　　　　　 3,043 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,300,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,650,750 円（　　　　　 9,274 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,257,338 円
②総費用	541,582 円
③純収益　①－②	2,715,756 円
④建物等に帰属する純収益	1,650,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,065,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,032,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,977,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 123,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -6

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　西嶋　靖

TEL.

鑑定評価額

48,600,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市辻堂３丁目６３５３番１７外｢辻堂３－１４－２８｣				②地積　(㎡)	178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	辻堂 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 178 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

辻堂駅南西方

750m

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ辻堂駅から徒歩圏内で、周辺は中規模一般住宅等が多く建ち並ぶ閑静な住宅地域にある。新型コロナによる
影響は、大きく顕在化しておらず、地価は強含み傾向で推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 277,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 118,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、藤沢市内のＪＲ東海道本線及び小田急江ノ島線沿線の住宅地域に存する圏域と判定した。主たる需要者
は、藤沢市や隣接市の居住者等であるが、比較的に利便性が良いことから、都心部等からの転入者も見込まれる。周辺
地域は、既成の住宅地で、辻堂駅前の開発により利便性が向上しつつある中で、新型コロナの影響は相対的に薄く、需
要は底堅く推移し、土地は１２０㎡程度で３，３００万円、新築戸建住宅で４，９００万円程度の取引が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ辻堂駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、周辺には一般住宅の他に、アパート等の収益物件も見られるものの、典型
的な需要者である自己使用目的の個人等は、収益性よりも居住の快適性等を重視する傾向にある。また、土地の元本価
値に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算された。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　藤沢（県） -24             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    270,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口は微増傾向。新型コロナの影響
によって、利便性に富む住宅地については堅
調であるが、外周部は弱含みの二極化、多極
化の傾向にある。

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ地域で、住宅
需要は安定しており、新型コロナによる影響
は相対的に低く、地価変動率は、強含み傾向
で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９２１ -45	藤沢市		建付地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４０９２１ -43	藤沢市		更地	（　）	ほぼ正方形	北西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０４０９２１ -14	藤沢市		底地	（　）	長方形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４０９２１ -22	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、南西0m、角地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 262,137	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	277,865	100 [ 96.0]	289,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	292,000
b	(　 ) 269,671	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	271,019	100 [ 99.3]	272,930		276,000
c	(　 118,240) 295,600	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	293,282	100 [ 108.8]	269,561		272,000
d	(　 ) 246,670	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	238,606	100 [ 91.2]	261,629		264,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 277,000 円／㎡]

藤沢 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,113,905	521,043	2,592,862	1,573,250	1,019,612	（　0.9699） 988,922	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	21,040,894 円　　　　（　 118,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	Ｗ2	138.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	178 ㎡	10.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の需要を考慮して、木造２階建てアパートで、各階に約３４㎡の１ＤＫタイプを２戸ずつ想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は、容積率の対象外の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	100.0	69.00	1,867	128,823	2.0	257,646
							1.0	128,823
2～ 2	住宅	69.00	100.0	69.00	1,925	132,825	2.0	265,650
							1.0	132,825
～

～

～

計		138.00	100.0	138.00		261,648		523,296
								261,648

⑨年額支払賃料	261,648 円　×　12ヶ月　＝　 3,139,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,139,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 156,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,982,787 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	523,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,971 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 261,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 126,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,113,905 円　　　　（　 17,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９２２Ｔ　　　　-12	2,855 ( 2,737)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [143.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	2,058	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,010 円/㎡　月額支払賃料（　 1,925 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９２２Ｔ　　　　-14	2,537 ( 2,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [132.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,915
c	１０４０９２２Ｔ　　　　-15	2,119 ( 2,031)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,047

藤沢 -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	101,500 円	20,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	94,193 円	3,139,776　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 107,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,450 円	20,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 521,043 円　（　　　　　　 2,927 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 138.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,573,250 円（　　　　　 8,838 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,113,905 円
②総費用	521,043 円
③純収益　①－②	2,592,862 円
④建物等に帰属する純収益	1,573,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,019,612 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	988,922 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,556 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,040,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,000 円／㎡）