鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

藤沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１５Ｄ -23	藤沢市		建付地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４０９０７ -7	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m道路、中間画地		１低専 (40,80)
c	１０４０９０２Ｄ -24	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	１０４０９０２Ｄ -21	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	１０４０９０２ -27	鎌倉市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4m市道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,576	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.3]	147,158	100 [ 104.6]	140,686	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 ) 120,354	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	121,705	100 [ 97.6]	124,698		125,000
c	(　 ) 118,960	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,111	100 [ 97.9]	117,580		118,000
d	(　 ) 119,512	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	115,411	100 [ 96.5]	119,597		120,000
e	(　 ) 118,027	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	114,903	100 [ 97.5]	117,849		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.6	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 133,000 円／㎡]

藤沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,895,305	529,381	2,365,924	1,860,000	505,924	（　0.9699） 490,696	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,440,340 円　　　　（　 48,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	Ｗ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	11.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境及び敷地規模を勘案して、約４０㎡の２ＤＫタイプを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	1,508	120,640	2.0	241,280
							1.0	120,640
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	1,533	122,640	2.0	245,280
							1.0	122,640
～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		243,280		486,560
								243,280

⑨年額支払賃料	243,280 円　×　12ヶ月　＝　 2,919,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,919,360 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 145,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,773,392 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	486,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,280 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,291 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,895,305 円　　　　（　 13,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０５Ｔ　　　　-38	1,600 ( 1,534)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,798	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,600 円/㎡　月額支払賃料（　 1,533 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９１３Ｔ　　　　-49	1,588 ( 1,522)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,557
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	24,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,581 円	2,919,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	36,000 円	24,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 529,381 円　（　　　　　　 2,462 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,860,000 円（　　　　　 8,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,895,305 円
②総費用	529,381 円
③純収益　①－②	2,365,924 円
④建物等に帰属する純収益	1,860,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,696 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,440,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
藤沢 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

藤沢 -3

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　鷹羽　宏行

TEL.

鑑定評価額

28,400,000 円

１㎡当たりの価格

132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	藤沢市渡内４丁目７０５番１７外｢渡内４－１７－４３｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,80) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域	北西4.7m市道	水道、ガス、下水	藤沢 2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．７ｍ市道

交通

施設

藤沢駅北東方

2.7km

法令

規制

１低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

バス利用が標準かつ坂の上であるためアクセスにやや難があるが居住環境は概ね良好である。低層戸建住宅が建
ち並ぶ住宅地域として熟成しており、需給動向に大きな変化はなく現状維持程度に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 135,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は藤沢市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、藤沢駅等を起点としたバス路線によ
るアクセスが標準となる地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、藤沢市の利便性や人気を背景と
した市外からの需要も見られる。既成市街地として供給は限定的であるが、未・低利用地のミニ開発や中規模画地の分
割販売も見られる。需要の中心は２００㎡前後の土地で２，５００万円程度、新築建売で４，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域では自用目的の取引が標準であるため、同一需給圏において同目的を中心に規範性を有する取引事例を収集し
、市場性を反映した比準価格を試算した。なお、近隣地域は戸建住宅が中心であり、利便性等の面でも賃貸需要は相対
的に乏しく、賃料水準が低廉なことから収益価格はやや低く試算された。従って、本件鑑定評価では実証性の高い比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 -32 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 192,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[145.7]

[100.0]
100

132,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    132,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

藤沢市の人口は微増基調で、利便性・快適性
の高い住宅地需要は堅調であるが、劣位の住
宅地への波及は限定的である。コロナ禍は小
康状態にある。

藤沢駅等からのバス路線が整備された既成住
宅地域である。近隣地域の標準的使用や価格
形成に影響を与え得る地域要因の変動は特に
ない。

対象地の最有効使用や地価形成に影響を与え
得る個別的要因の変動は特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

藤沢 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１５ -55	藤沢市		更地	（　）	長方形	西4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	１０４０９１５Ｄ -47	藤沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	１０４０９１５Ｄ -22	藤沢市		建付地	（　）	袋地等	北西8m市道、中間画地		１低専 (50,80)
d	１０４０９０７ -7	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東4.5m道路、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	163,987	100 [ 118.8]	138,036	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	138,000
b	(　 ) 158,718	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,718	100 [ 119.9]	132,375		132,000
c	(　 ) 119,997	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	149,996	100 [ 112.2]	133,686		134,000
d	(　 ) 120,354	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.6]	125,697	100 [ 95.0]	132,313		132,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +17.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

藤沢 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,056,066	552,144	2,503,922	1,953,000	550,922	（　0.9699） 534,339	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,368,915 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

藤沢 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専	50 ％	80 ％	80 ％	215 ㎡	11.9 m x 17.5 m	前面道路：市道　 4.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

周辺環境等を勘案し、外廊下・外階段タイプで専有面積４２㎡（１ＬＤＫ）の部屋４室を配置した木造２階建のアパートを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下は容積計算対象外のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	84.00	100.0	84.00	1,505	126,420	2.0	252,840
							1.0	126,420
2～ 2	住宅	84.00	100.0	84.00	1,552	130,368	2.0	260,736
							1.0	130,368
～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		256,788		513,576
								256,788

⑨年額支払賃料	256,788 円　×　12ヶ月　＝　 3,081,456 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,081,456 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 154,073 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,927,383 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	513,576 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,879 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,788 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,804 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,056,066 円　　　　（　 14,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０９Ｔ　　　　-1	1,930 ( 1,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,645	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,620 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０４０９０９Ｔ　　　　-3	1,909 ( 1,828)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,608
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

藤沢 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	126,000 円	25,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	92,444 円	3,081,456　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 207,900 円	25,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	37,800 円	25,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,200 円	25,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,144 円　（　　　　　　 2,568 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0775	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 40 ％　＋　0.0837 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,953,000 円（　　　　　 9,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,056,066 円
②総費用	552,144 円
③純収益　①－②	2,503,922 円
④建物等に帰属する純収益	1,953,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	550,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	534,339 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,485 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,368,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）