鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９１７ -22	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、東1.8m、角地		商業 (100,378)
b	１０４０９１７Ｄ -20	藤沢市		建付地	（　）	長方形	南東11m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	１０４０９１７Ｄ -14	藤沢市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	１０４０９１７Ｄ -2	藤沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北16m市道、西5.5m、角地		商業 (100,400)
e	１０４０９０８Ｄ -61	鎌倉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.5m市道、東6.5m、角地		２住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 87.6]	465,568	100 [ 104.0]	447,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	448,000
b	(　 ) 378,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	378,512	100 [ 98.7]	383,497		383,000
c	(　 ) 425,633	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,633	100 [ 100.8]	422,255		422,000
d	(　 ) 343,635	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	328,941	100 [ 78.6]	418,500		419,000
e	(　 ) 424,830	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	431,017	100 [ 96.4]	447,113		447,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 418,000 円／㎡]

鎌倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,880,385	2,899,800	10,980,585	7,980,800	2,999,785	（　0.9504） 2,850,996	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	60,659,489 円　　　　（　 355,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗併用事務所ビル	125.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	300 ％	171 ㎡	13.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階以上を事務所を想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

標準的な共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	4,000	400,000	10.0	4,000,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	90.0	112.50	2,900	326,250	6.0	1,957,500
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	90.0	112.50	2,600	292,500	6.0	1,755,000
							0.0	0
4～ 4	事務所	115.00	90.0	103.50	2,500	258,750	6.0	1,552,500
							0.0	0
～

計		490.00	87.4	428.50		1,277,500		9,265,000
								0

⑨年額支払賃料	1,277,500 円　×　12ヶ月　＝　 15,330,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,330,000 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,533,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,797,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,265,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,880,385 円　　　　（　 81,172 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０３Ｔ　　　　-40	4,391 ( 4,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	4,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,033 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０３Ｔ　　　　-42	3,579 ( 3,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [ 95.0]	3,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

鎌倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	459,900 円	15,330,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 583,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	116,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,899,800 円　（　　　　　　 16,958 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,980,800 円（　　　　　 46,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,880,385 円
②総費用	2,899,800 円
③純収益　①－②	10,980,585 円
④建物等に帰属する純収益	7,980,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,999,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,850,996 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,659,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 355,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
鎌倉 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

鎌倉 5-4

神奈川県

神奈川第９

氏名

不動産鑑定士　増山　喜美雄

TEL.

鑑定評価額

69,800,000 円

１㎡当たりの価格

408,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	鎌倉市大船１丁目３３６番５２｢大船１－１６－４｣				②地積　(㎡)	171 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高31m (100,300)
	1:1	店舗兼事務所Ｓ4	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北5m市道	水道、ガス、下水	大船 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

４階建程度の店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.2 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５ｍ　市道

交通

施設

大船駅南東方

300m

法令

規制

商業
(100,300)
防火
高度4種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

買回り品主体の繁華性の高い駅前商業地の一角を占め、細分化された中低層土地利用が中心で、今後とも現状を
維持していくものと予測する。地元密着型の商業地域で観光需要は少なく、景気変動の影響は受けにくい。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 418,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 371,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ東海道本線・横須賀線、小田急江ノ島線の駅接近性に優れた商業地域。需要者は圏内に地縁的基盤を
持つ事業者が中心で、広域的展開をする事業者の参入基盤はやや弱い。近隣地域は買回り品中心で繁華性の高い仲通り
商店街に近接しており、近隣型商業地として商圏は確立されている。物件の個別性と取引条件により取引条件は異なり
総額での中心価格帯の把握は困難であるが、単価面では３０～４０万円台／㎡が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は買回り品中心の顧客基盤の確立された繁華な商業地域であるが、都市基盤の制約や収益性から高度利用を図
るまでの商業採算性は期待できない。また、需要者は自用目的の圏内事業者も多く、投資採算性に着目する投資家の参
入は少ない。以上の標準地の特質と市場実態を踏まえ、同一需給圏内の規範性の高い取引事例から試算された比準価格
を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　藤沢 5-14 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 420,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[102.8]

[100.0]
100

407,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    411,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

総人口の横這いと少子高齢化の継続、商工業
基盤面は大きな変動はない。不動産市場は二
極化は残るが選好性の向上により全体として
堅調傾向にある。

買回り品の顧客中心で繁華性のある駅前商業
地としての商圏は確立され、細分化した土地
利用から再開発等も困難であり地域環境に変
化は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

鎌倉 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０４０９０７Ｄ -4	鎌倉市		更地	（　）	長方形	北東9.5m市道、南東2.6m、北西1.8m、三方路		近商高度2種最高20m (100,200)
b	１０４０９０８ -57	藤沢市		建付地	（　）	不整形	東9m市道、西4.6m、二方路		近商 (100,200)
c	１０４０９０５Ｄ -2	鎌倉市		底地	（　）	ほぼ整形	北西12.4m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	１０４０９１７ -22	藤沢市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.3m市道、東1.8m、角地		商業 (100,378)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 311,026	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	338,808	100 [ 84.0]	403,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	403,000
b	(　 ) 342,290	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	381,169	100 [ 90.7]	420,252		420,000
c	(　 127,564) 425,213	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	425,213	100 [ 100.9]	421,420		421,000
d	(　 ) 407,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.8]	439,481	100 [ 105.6]	416,175		416,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 418,000 円／㎡]

鎌倉 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に所在する宅地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,979,516	2,859,176	11,120,340	7,980,800	3,139,540	（　0.9504） 2,983,819	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	63,485,511 円　　　　（　 371,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

鎌倉 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	125.00	ＲＣ4	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高31m	100 ％	400 ％	300 ％	171 ㎡	13.2 m x 13.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～４階を事務所の中層ビルを想定した。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

同種の建物の標準

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	125.00	80.0	100.00	4,100	410,000	10.0	4,100,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	125.00	90.0	112.50	2,800	315,000	6.0	1,890,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	125.00	90.0	112.50	2,600	292,500	6.0	1,755,000
							0.0	0
4～ 4	事務所	115.00	90.0	103.50	2,600	269,100	6.0	1,614,600
							0.0	0
～

計		490.00	87.4	428.50		1,286,600		9,359,600
								0

⑨年額支払賃料	1,286,600 円　×　12ヶ月　＝　 15,439,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 428.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,439,200 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,543,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,895,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,359,600 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,236 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,979,516 円　　　　（　 81,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０４０９０３Ｔ　　　　-40	4,391 ( 4,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,134 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０４０９０３Ｔ　　　　-41	3,176 ( 3,150)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	3,704
c	１０４０９０３Ｔ　　　　-42	3,579 ( 3,467)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	4,186

鎌倉 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	580,000 円	116,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	463,176 円	15,439,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 540,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 986,000 円	116,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	174,000 円	116,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	116,000 円	116,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,859,176 円　（　　　　　　 16,720 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	116,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0650 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,980,800 円（　　　　　 46,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,979,516 円
②総費用	2,859,176 円
③純収益　①－②	11,120,340 円
④建物等に帰属する純収益	7,980,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,139,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,983,819 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,449 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,485,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 371,000 円／㎡）